相続した土地の境界があいまいなとき――筆界特定制度（不動産登記法123条以下）、「筆界」と「所有権界」の違い、地積更正登記と境界確定訴訟を完全ガイド

相続した土地で「境界」が問題になる3つの場面

境界の問題は、ふだんは眠っています。そして、相続をきっかけに、いっせいに目を覚まします。

場面①　売却するとき

もっとも多いのが、これです。実家や農地を相続して、住む人がいないので売却する。ところが、不動産の取引実務では、隣接地との境界を確認した資料――境界確認書や確定測量図の提出を求められることが一般的です。境界が定まっていない土地は、買主にとって「面積も、範囲も、確かではない土地」ですから、当然といえば当然のことです。

ここで測量に入り、お隣に立会いをお願いして、はじめて「言い分が食い違う」ことが分かる。――売買の話が、そこで止まってしまいます。

場面②　分筆して分けるとき

広い土地を、ご兄弟で分けたい。そのために分筆登記をしようとすると、分筆線を示した地積測量図が必要になります。分筆線を引くためには、その前提として、もとの土地の筆界がはっきりしていなければなりません。

遺産分割の方法そのものについては、遺産分割の4つの方法――現物分割・代償分割・換価分割・共有分割の違いと選び方を完全ガイドもあわせてご覧ください。

場面③　相続登記や相続税の申告のとき

相続登記そのものは、境界が定まっていなくてもできます。登記簿に記録されている土地を、そのまま相続人の名義に移す手続きだからです。ですから「境界が分からないから相続登記ができない」ということはありません。この点は、誤解されやすいところです。

ただし、相続税の申告では、地積が問題になり得ます。国税庁の財産評価基本通達8（地積）は、「地積は、課税時期における実際の面積による」と定めています。登記簿上の地積と実測面積が大きく食い違う場合には、実際の面積によって評価することになるわけです。

「筆界」と「所有権界」は別のもの――ここが出発点です

この記事のなかで、いちばん大切なところです。

筆界は、当事者が動かせない線です

筆界は、土地が一筆の土地として登記されたときに、その土地の範囲を区画するものとして定められた線とされています。公図（法14条地図・公図）や地積測量図といった、登記所の資料と結びついた線です。

ここが肝心なところですが、筆界は、隣り合う土地の所有者どうしが「ここを境にしましょう」と話し合っても、それだけで移動させることはできません。筆界を変えたいのであれば、分筆・合筆といった登記の手続きを経る必要があります。

所有権界は、動くことがあります

いっぽう所有権界は、所有権が実際に及ぶ範囲を指します。売買、贈与、長年の占有による時効取得、当事者間の合意――こうしたことによって、筆界とずれることがあります。

たとえば、「昔、お隣に土地の一部を譲ったが、分筆登記はしていない」という場合。所有権界は動いていますが、筆界は登記簿のままです。――こういう食い違いは、実務でしばしば見かけます。

筆界特定制度とは――不動産登記法123条以下、平成18年1月20日スタート

制度の骨格

筆界特定制度は、不動産登記法第123条以下（同法第六章「筆界特定」）に定められた制度です。改正不動産登記法の施行により、平成18年（2006年）1月20日に始まりました。

「新しい線を引く」のではありません

筆界特定は、あらたに境界を創り出す制度ではありません。すでに存在しているはずの筆界が、どこにあるのかを、資料・現地調査・測量によって明らかにする――そういう性質の手続きです。

ですから、「お互いに譲り合って、真ん中で手を打つ」という発想はなじみません。そこは、次に述べるADRや話し合いの領域になります。

誰が判断するのか

誰が申請できるか――相続人も申請できます

申請できる方

申請できるのは、法務省の案内によれば、おおむね次のような方とされています。

1. 対象となる土地の所有権登記名義人――登記簿に所有者として記録されている方です。
2. 表題部所有者――所有権の登記がない土地について、表題部に所有者として記録されている方です。
3. その相続人――所有権登記名義人等が亡くなっている場合、その相続人も申請できるとされています。
4. 共有者など、法令上申請資格を有する方

申請先

申請先は、対象となる土地の所在地を管轄する法務局または地方法務局です。実際の受付が支局・出張所を経由できるかどうかは、地域によって取扱いが異なることがありますので、事前にご確認ください。

手続きの流れと費用――手数料と測量費用は別です

おおまかな流れ

筆界特定がされると、その内容を記載した「筆界特定書」が作成され、その写しの交付を受けることができるとされています。また、筆界特定がされた旨は登記記録に記録されるものとされており、以後、その土地の登記事項証明書から筆界特定の存在を知ることができます。

費用は、二層に分けて考えてください

境界確定訴訟・ADRとの使い分け――不動産登記法148条

境界をめぐる手続きは、筆界特定だけではありません。三つの道があり、それぞれ性質が違います。

不動産登記法148条――判決と抵触する範囲で、筆界特定は効力を失います

ここは、条文をそのまま押さえておく価値があります。不動産登記法第148条は、次のように定めています。

つまり、筆界特定と裁判所の判断が食い違った場合、その食い違う部分については判決が優先するということです。筆界特定がされたあとでも、境界確定訴訟を提起することは妨げられません。そして判決が確定すれば、筆界特定は、その判決と抵触する範囲において効力を失います。全部が当然に失効するわけではありません。

では、筆界特定にはどんな意味があるのか

「どうせ訴訟で覆るなら、意味がないのでは」――そうお感じになるかもしれません。ですが、実務上の意味は小さくありません。

1. 裁判より簡易・迅速です――訴訟に比べ、費用も時間も抑えられることが一般的です。
2. 相手方が非協力でも進みます――話し合いのテーブルにつかない隣地所有者がいても、手続きは進行します。ここがADRとの決定的な違いです。
3. 専門家が現地を調べ、公的な判断が残ります――筆界特定書という形で、資料が残ります。
4. 訴訟になった場合の有力な資料になります――裁判所は、筆界特定の結果を証拠の一つとして考慮することができます。
5. 多くの場合、そこで話がまとまります――公的な判断が示されることで、当事者が納得し、訴訟に至らずに済むことも少なくありません。

土地家屋調査士会のADR（境界問題相談センター）

境界問題相談センターは、土地家屋調査士会が設置する、裁判外紛争解決手続（ADR）の機関です。多くは、裁判外紛争解決手続の利用の促進に関する法律（ADR法）にもとづく法務大臣の認証を受けて運営されています。認証の有無や名称は土地家屋調査士会・センターごとに異なりますので、ご利用の前に、お住まいの地域の土地家屋調査士会にご確認ください。土地家屋調査士と弁護士が協働し、話し合いによる解決を目指すのが特徴です。

ただし、ADRは当事者の合意を前提とする手続きです。相手方が手続きに応じなければ、進めることはできません。ここが、筆界特定との使い分けの分かれ目になります。

地積更正登記・分筆登記と境界の立会い――売る前にやっておくこと

地積更正登記

登記簿上の地積が、実測面積と異なっている場合に、正しい地積に改める登記が地積更正登記です。申請には、一般に現地測量にもとづく地積測量図が必要とされ、筆界点や境界標の位置、隣接地との関係を示す資料が求められます。

分筆登記

一筆の土地を複数に分ける登記です。分筆線を明らかにした地積測量図が必要になります。地積測量図には、一般に分筆前後の土地の形状、各筆の地積、筆界点、境界標の位置、測量の方法と成果、隣接土地との位置関係などを表示します。

境界の立会いという実務

実務では、土地家屋調査士が、次のような資料を集めて検討します。

• 公図・登記所備付地図
• 登記事項証明書、旧公図、閉鎖登記簿
• 既存の地積測量図
• 土地改良図、区画整理図、道路・水路の図面
• 現地の地形、構造物、残っている境界標
• 過去の売買・分筆・境界確認の資料

そのうえで現地を測量し、隣接地の所有者に立会いをお願いします。お隣が筆界の位置を確認して合意すれば、境界確認書や立会証明書を作成し、その成果を地積測量図や登記申請に反映していく――これが、標準的な流れです。

相続した土地を売る前に、やっておくとよいこと

1. 登記事項証明書と公図を取る――まず、いまの登記の状態を確認します。
2. 過去の地積測量図があるか、法務局で確認する――あれば、話は早く進みます。
3. 現地で境界標を探す――金属標、コンクリート杭、刻印など。草に埋もれていることがあります。
4. お父さま・お母さまが残した書類を探す――境界確認書、測量図、覚書などが、権利証と一緒にしまわれていることがあります。
5. 土地家屋調査士に相談する――以上を持って、早めにご相談なさってください。売買の話が動き出してからでは、時間が足りません。

相続した土地の境界でよくある7つの落とし穴

最後に、実務でとくに多い誤解を7つ、整理いたします。

1. 「筆界」と「所有権界」を同じものだと思っている 筆界は、土地が登記されたときに定められた公法上の区画線で、当事者の合意だけでは動かせません。いっぽう所有権界は、所有権が実際に及ぶ範囲を示す私法上の線で、合意や時効取得によって筆界とずれることがあります。争っているのがどちらなのかを整理しないまま話し合っても、噛み合いません。
2. 筆界特定で「所有権の争い」まで決まると思っている 筆界特定制度は、筆界を明らかにする制度であって、所有権の帰属を最終的に判断する制度ではないとされています。「長年使ってきたから自分のものだ」という時効取得の主張は、筆界特定では決着しません。所有権確認訴訟など、別の手続きの領域です。
3. 「筆界特定がされれば、それで確定」と考えてしまう 不動産登記法148条は、筆界を確定する判決が確定したときは、その筆界特定は、当該判決と抵触する範囲において効力を失うと定めています。筆界特定のあとでも境界確定訴訟は提起でき、食い違う部分については判決が優先します。ただし実務上は、筆界特定によって話がまとまることが多く、意味のない手続きということではありません。
4. 「相続登記が済んでいないから、何もできない」と諦めている 所有権登記名義人が亡くなっている場合、その相続人も筆界特定を申請できるとされています。ただし相続関係を明らかにする資料などの提出が必要になりますので、必要書類は事前に管轄の法務局または土地家屋調査士にご確認ください。なお、相続登記は2024年4月1日から義務化されており、原則3年以内の申請が求められますので、そちらはそちらでお進めください。
5. 手数料だけを見て、総額を見誤る 申請手数料は対象土地の価額の合計額をもとに算定されますが、これとは別に、測量費用等の実費が申請人の負担となることがあります。土地家屋調査士に依頼する場合の報酬も別です。総額の見通しは、現地の状況をご説明のうえでお見積りをお取りください。
6. 境界標を、自分で抜いたり動かしたりしてしまう 境界標は、筆界の位置を示す重要な手がかりです。失われると、資料と測量だけで復元しなければならず、費用も時間も大きく増えます。他人の土地の境界標を損壊・移動・除去する行為については、刑事上の責任が問題になる場合もあります。設置・復元・移設は、必ず土地家屋調査士を通じて行ってください。
7. 売却の話が動き出してから、あわてて測量を始める 境界の確認には、隣接地の所有者の立会いが必要になることが多く、相手方のご都合もありますから、思うようには進みません。お隣が遠方にお住まいであったり、そのお隣もまた相続が発生していたりすると、さらに時間がかかります。売却をお考えなら、話が具体化する前に、登記事項証明書・公図・過去の地積測量図の確認から始めておいてください。