相続した実家と空家法――2023年12月13日に新設された「管理不全空家等」、勧告で住宅用地特例が外れるしくみ（空家法13条・22条）を完全ガイド

相続した実家が、ある日「行政の手続」の対象になることがあります

ご相談のなかで、こういうお話をうかがうことがあります。

「市役所から封書が届きまして。実家のことで、と書いてあるのですが」――開けてみると、空き家の管理についての通知だった、というものです。

多くの方が驚かれます。「別に、壊れてはいないのですが」と。

相続した実家が空き家になる、典型的な流れ

私どもが見てまいったかぎり、多くのご家庭が、次のような道をたどられます。

1. お母さまが施設に入られ、実家が空く――「いつか戻るかもしれない」ので、家財もそのままにしておく。
2. お母さまが亡くなり、相続が起きる――兄弟のあいだで「どうする」という話は出るが、結論は出ない。
3. とりあえず、誰も住まないまま数年が過ぎる――固定資産税は長男が立て替え、年に数回、風を通しに行く。
4. 庭木が伸び、隣家から苦情が入る――「枝が越境している」「郵便受けがあふれている」。
5. 市町村から通知が届く――ここで、はじめて事の重さに気づかれる。

空家等対策の推進に関する特別措置法とは――平成26年法律第127号と、令和5年の改正

2つの法律番号を押さえます

空き家に関する基本の法律が、「空家等対策の推進に関する特別措置法」です。実務では「空家法」「空家特措法」などと呼ばれます。

令和5年改正で入った、3つの柱

1. 「管理不全空家等」の新設（空家法13条）――特定空家等になる手前の段階で、市町村長が指導・勧告できるようになりました。
2. 活用の後押し――空家等活用促進区域（空家法7条3項）を定め、区域内の空き家の活用を促す枠組みが設けられました。
3. 担い手の拡充――市町村長が、空き家の管理・活用に取り組む法人を空家等管理活用支援法人として指定できることになりました（空家法23条1項）。

「空家等」とは何か――空家法2条1項と「常態」の判断

条文の定義

空家法2条1項は、「空家等」を、建築物またはこれに附属する工作物であって、居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの、およびその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む）と定義しています。国または地方公共団体が所有し、または管理するものは除かれます。

「常態」とは、どのくらいの期間か

ここで気になるのが、「どのくらい使っていなければ、空き家と判断されるのか」ということです。

国土交通省のガイドラインでは、「常態である」とは長期間にわたって使用されていない状態をいい、おおむね年間を通じて建築物等の使用実績がないことが、一つの判断基準とされています。

「特定空家等」への措置――助言・指導から行政代執行まで（空家法22条）

「特定空家等」の定義（空家法2条2項）

空家等のうち、次のいずれかに該当するものが、特定空家等とされています。

1. そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
2. そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
3. 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

措置は、段階を追って進みます

2023年12月13日に新設された「管理不全空家等」――空家法13条

定義（空家法13条1項）

管理不全空家等とは、空家等が適切な管理が行われていないことにより、そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にあると認められる空家等をいうとされています。

措置は「指導」と「勧告」です

管理不全空家等については、市町村長が、管理指針に即した措置をとるよう指導することができ（空家法13条1項）、指導をしてもなお状態が改善しない場合には、勧告をすることができる（同条2項）とされています。

勧告を受けると固定資産税はどうなるか――住宅用地特例の除外

住宅用地特例のしくみ

住宅の敷地には、固定資産税と都市計画税の課税標準を軽くする特例があります。これがあるおかげで、「建物を残しておいたほうが、税金が安い」という状況が生まれます。

勧告を受けると、この特例が外れます

地方税法349条の3の2第1項は、空家法13条2項の勧告を受けた管理不全空家等、および22条2項の勧告を受けた特定空家等の敷地の用に供されている土地を、同項が定める「住宅用地」から除くとしています。

ここは少し丁寧に見ておきます。一般住宅用地の3分の1を定めるのが同条1項、小規模住宅用地の6分の1を定めるのが同条2項です。もっとも、2項がいう「小規模住宅用地」も、1項が定義する「住宅用地」であることが前提です。したがって、勧告を受けて1項の「住宅用地」から外れると、6分の1・3分の1のいずれの特例も使えなくなります。

相続した実家を「そのまま」にしないための選択肢

まずは「管理する」――それだけで、多くは防げます

くり返しになりますが、管理不全空家等も特定空家等も、「適切な管理が行われていないこと」が出発点です。

逆に言えば、手を入れ続けている空き家は、これらに該当しにくいということです。

1. 庭木・雑草の手入れ――近隣からの苦情で、もっとも多いのがここです。
2. 屋根・雨どい・外壁の点検――落下や飛散は、保安上の危険に直結します。
3. 換気と通水――家は、閉め切ると急速に傷みます。
4. 郵便物の処理――あふれた郵便受けは、「管理されていない」と判断される材料になります。
5. 火災保険の確認――空き家は、契約の扱いが変わることがあります。保険会社にご確認ください。

手放す・活かす――主な選択肢

1. 売却する――相続した空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除（租税特別措置法35条3項）という特例があります。昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、譲渡対価が1億円以下であることなど、要件は細かく定められています。また、相続人が3人以上の場合の控除額の上限など、令和6年以後の譲渡についての改正もあります。適用の可否は必ず税理士と国税庁の最新情報でご確認ください。詳しくは実家・空き家を相続したらどうする、住む・貸す・売る・手放すの判断と3,000万円控除をご覧ください。
2. 貸す――賃貸に出す、地域の交流拠点として使ってもらう、といった選択肢です。空家等活用促進区域（空家法7条3項）の中では、活用を後押しする枠組みが設けられています。
3. 解体して更地にする――ただし、建物を取り壊すと住宅用地特例が外れます。「勧告を避けるために壊したら、結局税金が上がった」ということが起こり得ますので、その後の使い道とあわせてご判断ください。
4. 土地を国に引き取ってもらう――相続土地国庫帰属制度という手もあります。建物があると対象になりませんし、要件と負担金があります。詳しくは相続土地国庫帰属制度とは、いらない土地を国に引き取ってもらう手続き・費用・対象を完全ガイドをご覧ください。

相続した空き家と空家法でよくある7つの落とし穴

最後に、実務でとくに多い誤解を7つ、整理いたします。

1. 「倒壊しそうになるまでは、何も言われない」と思い込む 令和5年法律第50号による改正で、2023年12月13日から「管理不全空家等」（空家法13条1項）が新設されました。そのまま放置すれば特定空家等になるおそれのある状態であれば、指導・勧告の対象になります。入口は、一段階前に移っています。
2. 「勧告を受けても、税金は変わらない」と考える 地方税法349条の3の2第1項により、空家法13条2項（管理不全空家等）または22条2項（特定空家等）の勧告を受けた敷地は、同項の「住宅用地」から除かれます。その結果、6分の1（同条2項）も3分の1（同条1項）も適用されません。特定空家等だけの話ではなくなっています。
3. 「勧告を受けると固定資産税がちょうど6倍になる」と説明する これは単純化された言い方です。小規模住宅用地の課税標準は価格の6分の1ですが、負担調整措置、200㎡超の部分の扱い、評価額や免税点などにより、実際の税額が必ず6倍になるわけではありません。ご自身の土地の税額は、市町村の資産税担当課または税理士にご確認ください。
4. 「たまに帰っているから空き家ではない」と考える 空家法2条1項の「空家等」は、居住その他の使用がなされていないことが常態であるものです。国土交通省のガイドラインでは、おおむね年間を通じて使用実績がないことが一つの判断基準とされつつ、電気・ガス・水道の使用状況、人の出入り、管理状況などを総合的・客観的に考慮することが望ましいとされています。回数だけで機械的に決まるものではありません。
5. 市町村からの通知を、開封せずに置いておく 助言・指導（空家法22条1項）、勧告（同条2項）、命令（同条3項）では、意味がまったく違います。とくに勧告は、住宅用地特例が外れる分岐点です。命令に違反すると50万円以下の過料の対象とされています（同法30条1項）。まず、どの段階の書面かをご確認ください。
6. 「行政が壊してくれるなら、そのほうが楽だ」と考える 行政代執行（空家法22条9項）に要した費用は、義務者から徴収されます。無料で片づけてもらえる制度ではありません。ご自身で業者を選んで進めるほうが、費用の面でも納得の面でも、よい結果になりやすいと考えております。
7. 結論が出ないまま、名義も手入れも止めてしまう 売るか残すかが決まらなくても、管理はできます。そして相続登記は令和6年4月1日から義務化され、施行日前に開始した相続も対象です。共有のまま時間が経つと、相続が重なって関係者が増え、動かせなくなります。「決められないから何もしない」が、いちばん選択肢を狭めます。