未登記建物を相続したら――表題登記の申請義務は1か月以内（不動産登記法47条1項）、相続人は「相続により所有権を取得した者」として申請する、相続登記義務化の対象外でも放置できない理由を完全ガイド

未登記建物とは――「登記記録が一つも存在しない建物」のこと

未登記建物とは、法務局にその建物の登記記録が作られていない建物のことです。

建物の登記記録は、大きく表題部と権利部に分かれています。

なぜ未登記のまま残っているのか

建物が未登記のまま残っている理由は、おおむね次のようなものです。

• 住宅ローンを組まずに建てた――金融機関が抵当権を設定する必要がなかったため、登記をしないまま済んでしまった。未登記建物の理由として、いちばんよくうかがうものです。
• 古い時代の建物である――登記の慣行が今ほど徹底していなかった時代に建てられた。
• 増築部分や附属建物が登記されていない――母屋は登記されているが、あとから建てた離れ・車庫・作業場が未登記のまま。「一部だけ未登記」という形は、たいへん多くございます。
• 相続のたびに先送りされてきた――前の代でも表題登記をしないまま相続が重なった。

登記がないのに固定資産税が来る理由――家屋補充課税台帳（地方税法381条4項）

ご相談で必ずと言ってよいほど出るのが、「登記されていないのに、どうして固定資産税を払ってきたのでしょうか」というご質問です。

登記されていない家屋について、市町村が課税のために備えるものとされているのが家屋補充課税台帳です。根拠は地方税法381条4項です。

市町村は、建築確認の情報や実地調査などによって家屋を把握し、登記の有無にかかわらず課税台帳に登録して固定資産税を課することができます。「納税通知書が届いているのだから登記されているはずだ」というのは、成り立たない推論だということです。

相続税でも、未登記建物は課税の対象になります

表題登記の申請義務は「一月以内」――不動産登記法47条1項と164条1項の過料

建物の表題登記には、法律上の申請義務があります。

そして、この義務に違反した場合の定めが不動産登記法164条1項です。同項は、47条1項などの申請義務に違反した者を、10万円以下の過料に処するとしています。

「一月以内」の起算点は、所有権を取得した日

条文は、義務を負う人を「その所有権を取得した者」とし、起算点を「その所有権の取得の日から」と定めています。相続の場合、被相続人がお亡くなりになった日に相続が開始し、相続人が所有権を取得するのが原則です（民法882条、896条）。

相続人はどう申請するのか――47条1項の「所有権を取得した者」として

ご相談でよくお尋ねいただくのが、「持ち主である父が亡くなっているのに、登記の申請などできるのでしょうか」というご質問です。

できます。鍵になるのは、47条1項が義務を負う人をどう定めているか、です。

条文は、義務を負う人を「所有権を取得した者」としています。相続人は、相続によってその建物の所有権を取得していらっしゃいます。ですから、相続人ご自身が、この47条1項の申請をする立場に立つことになります。亡くなった方に代わって申請する、という組み立てではありません。

表題登記に必要になる主な資料

表題登記は、その建物が実際に存在することと、その所有者が誰であるかを明らかにして申請します。一般的には、次のような資料が求められます。

• 建物の所有権を証する情報――建築確認済証・検査済証、工事完了引渡証明書、建築請負契約書、建築代金の領収証など
• 被相続人の死亡の記載のある戸籍（除籍）謄本、および申請する方が相続人であることが分かる戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
• 申請人（相続人）の住民票
• 建物図面・各階平面図（土地家屋調査士が作成します）
• 固定資産課税台帳の記載事項証明書（家屋評価証明書）など、市区町村がその建物を把握していることを示す資料

必要な書類は、その建物の事情と管轄の法務局の取扱いによって変わります。上の一覧は目安としてご覧ください。

誰を「表題部所有者」として申請するのか

もう一つ、実務でよくお尋ねいただく点があります。登記記録に最初に記録される「表題部所有者」を、亡くなった方になさるのか、相続人ご自身になさるのかという問題です。

表題登記のあとは所有権保存登記へ――不動産登記法74条1項1号と登録免許税

表題登記によって登記記録ができても、その段階では権利部がまだ存在しません。売却や担保の設定のためには、所有権保存登記が必要です。

所有権保存登記を申請することができる人を定めているのが不動産登記法74条1項1号です。同号は、表題部所有者またはその相続人その他の一般承継人を、申請することができる者として挙げています。

費用の目安

相続登記の義務化（76条の2）との関係――未登記建物には「登記名義人」がいません

2024年（令和6年）4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。根拠は不動産登記法76条の2です。

未登記建物は、この義務の直接の対象にはなりません

76条の2は、「所有権の登記名義人」について相続が開始した場面を前提とした制度です。未登記建物には、そもそも所有権の登記名義人が存在しません。したがって、「3年以内に所有権の移転の登記をしなさい」という義務が、そのままの形でかかる場面ではないと整理されます。

相続登記の義務化そのものについては、当センターの記事「相続登記の義務化、3年以内の申請義務・10万円以下の過料・相続人申告登記の完全ガイド」もあわせてご覧ください。

未登記のまま放置するとどうなるか――売る・借りる・建て替える・壊すでつまずく

未登記のままでも、日々の暮らしに支障がないことは事実です。そこに住み続けていらっしゃる限りは、困りません。だからこそ、代々放置されてきました。

しかし、「動かそう」となさったときに、つまずきます。

1. 売るのに時間がかかります 買主は、所有権の移転の登記を受けられない不動産を、安心して買うことができません。登記記録がなければ、そもそも移転登記のしようがないからです。実務上は、売主の側で表題登記と所有権保存登記を済ませてからお引渡しをするのが通常です。「買主が見つかってから登記すればよい」とお考えになると、決済までに数か月かかることがあります。
2. 担保に入れられません 金融機関は、抵当権を設定できない建物を担保として扱うことができません。リフォームローン、二世帯住宅への建替え資金など、建物を担保にしたい場面で問題になります。
3. 取り壊したあとの手続きが、登記済みの建物とは違います 登記された建物を取り壊したときは、不動産登記法57条により、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から一月以内に建物の滅失の登記を申請しなければならないとされています。これに対して、未登記建物には登記記録がないため、滅失の登記そのものができません。市区町村へ家屋滅失届などを提出して課税台帳から外していただく手続きが必要になります。「登記がないのだから何もしなくてよい」とお考えになると、取り壊したあとも固定資産税が課され続けることがあります。届出の名称・様式は市区町村によって異なりますので、必ずお住まいの市区町村にご確認ください。
4. 権利関係が、世代を重ねるほど収拾しにくくなります 未登記のまま次の相続が起きると、相続人がねずみ算式に増えていきます。表題登記のために必要な戸籍の収集も、所有権を証する資料の確保も、時が経つほど難しくなります。これが、未登記建物のいちばん厄介なところです。相続が重なった場合の進め方については、当センターの記事「数次相続とは」もあわせてご覧ください。
5. 空き家対策の場面でも、動きが遅れがちです 管理が行き届かない空き家は、空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）に基づく助言・指導・勧告等の対象になり得ます。勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなるという重い効果があります。所有者が誰かをすぐに示せない未登記建物は、この場面でも対応が遅れがちです。

未登記建物の相続でよくある7つの落とし穴

1. 「固定資産税を払っているから登記されている」と思い込む 登記は法務局、固定資産税は市区町村の、まったく別の制度です。市町村長は、登記簿に登記されている家屋以外の家屋で固定資産税を課することができるものについて、家屋補充課税台帳に登録するものとされており（地方税法381条4項）、登記の有無にかかわらず課税されます。納税通知書が届いていることは、登記がされていることの証明にはなりません。確実な確認は、法務局での登記事項証明書の請求です。
2. 登記事項証明書だけを見て遺産分割協議書を作り、未登記建物が漏れる 登記されている財産だけを一覧にすると、未登記の離れ・車庫・倉庫が漏れます。漏れたまま協議を終えてしまうと、あとからその建物について改めて話し合いをすることになりかねません。必ず、市区町村の名寄帳（固定資産課税台帳）と突き合わせてください。
3. 「相続登記をすればよい」と考えて、表題登記が先だと気づかない 登記記録そのものがない建物には、書き換えるべき権利部がありません。まず表題登記で登記記録を起こし、そのうえで所有権保存登記へ進みます。表題登記は土地家屋調査士、所有権保存登記は司法書士と、担当する専門家も分かれます。
4. 「相続登記の義務化の対象外だから、放っておいてよい」と考える 不動産登記法76条の2の相続登記の申請義務は、所有権の登記名義人について相続があった場合を対象とする制度です。未登記建物には登記名義人がいませんので、この義務がそのままの形でかかる場面ではありません。しかし、同法47条1項の表題登記の申請義務は、別に存在します。しかも、その期限は「所有権の取得の日から一月以内」と、3年よりはるかに短いものです。
5. 「過料は罰金ではないから関係ない」と考える 不動産登記法164条1項は、正当な理由なく47条1項などの申請義務に違反した者を10万円以下の過料に処するとしています。過料は刑罰ではなく行政上の秩序罰ですが、法律に定められた制裁であることに変わりはありません。実際にどのような場合に手続が採られるかは個別の事情によりますので、ご不安があれば司法書士または土地家屋調査士にご確認ください。
6. 資料が残っていないので「もう登記できない」とあきらめてしまう 建築確認済証や請負契約書が残っていないことは、古い建物では珍しくありません。その場合でも、固定資産課税台帳の記載事項証明書、関係する方の証明書（上申書）、工事をした業者の証明書などを組み合わせて所有関係を明らかにしていく方法があります。どの資料で足りるかは建物の事情と管轄の法務局の判断によりますので、あきらめる前に、まず土地家屋調査士にご相談ください。
7. 未登記建物を取り壊したあと、市区町村への届出を忘れる 登記された建物であれば、不動産登記法57条により、表題部所有者又は所有権の登記名義人が、その滅失の日から一月以内に建物の滅失の登記を申請します。未登記建物には登記記録がありませんので、滅失の登記そのものができず、市区町村への家屋滅失届などの手続きが必要になります。これを忘れると、取り壊したあとも固定資産税が課され続けることがあります。届出の名称・様式・提出先は市区町村によって異なりますので、必ずお住まいの市区町村にご確認ください。