相続した空き家で事故が起きたら――屋根瓦の落下・ブロック塀の倒壊・庭木の倒木と工作物責任（民法717条）、相続登記前でも負う所有者の責任、相続放棄後の保存義務（民法940条）、火災保険・賠償保険の見直しまで完全ガイド

相続した空き家が「加害者」になるとき――屋根瓦・ブロック塀・庭木の事故

空き家は、人が住んでいる家に比べて、雨漏りや換気不足で傷みが早く進むといわれます。住んでいれば気づける小さな異変も、離れて暮らしていると見過ごしてしまいがちです。相続した空き家で起こりうる事故には、たとえば次のようなものがあります。

こうした事故で他人に損害を与えたとき、被害者から賠償を求められる根拠になるのが、民法717条の工作物責任です。空き家が周囲に与える影響については、行政の立場から空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）も、所有者等に適切な管理に努めるよう求めています（空家法5条）。本記事では主に、被害者との間の民事上の賠償責任を扱います。空家法の指導・勧告や固定資産税の問題は、空家法の記事をご覧ください。

工作物責任とは――「設置又は保存の瑕疵」があれば責任を負う（民法717条1項）

民法717条1項は、次のように定めています。

ポイントは次の3つです。

1. 「土地の工作物」土地に接着して人工的に設置された物をいい、建物そのもののほか、ブロック塀、門、擁壁などが典型例です。建物の屋根瓦や外壁も、建物の一部として問題になります。
2. 「設置又は保存の瑕疵」一般に、工作物がその種類に応じて通常備えているべき安全性を欠いていることをいうと解されています。つくったときからの欠陥（設置の瑕疵）だけでなく、その後の管理が不十分で危険な状態になったこと（保存の瑕疵）も含まれます。老朽化した空き家で問題になるのは、主にこの保存の瑕疵です。
3. 瑕疵と損害の因果関係瑕疵があったことによって損害が生じたといえる必要があります。想定を超える台風や地震で、瑕疵がなくても防げなかったといえる事故かどうかは、個別の事情によって判断されます。

一般の不法行為（民法709条）では、被害者の側で加害者の「故意又は過失」を主張・立証する必要があります。これに対して717条では、工作物に瑕疵があれば占有者・所有者が責任を負うしくみになっており、被害者にとって責任を追及しやすい規定になっています。

占有者と所有者の責任の順番――所有者の責任には「注意をしていた」という免責の定めがない

717条1項は、責任を負う人の順番を定めています。

たとえば、空き家を第三者に貸していて借主が住んでいる場合は、借主が占有者として第一次的な責任を問われる可能性があります。借主が必要な注意をしていたと認められれば、所有者である相続人が責任を負うことになります。

一方、誰も住んでいない空き家を相続人が管理している場合は、その相続人が占有者と所有者の両方の立場で問題になることが多いと考えられます。誰が「占有者」にあたるかは、鍵の管理や出入りの状況など、具体的な事情によって判断されます。

なお、717条3項は、損害の原因について他に責任を負う者がいるとき（たとえば、施工業者の工事の不備が原因だった場合）は、占有者・所有者がその者に求償できると定めています。ただし、被害者に対する賠償責任そのものがなくなるわけではありません。

相続人はいつから責任を負うのか――相続登記をしていなくても所有者になります

民法896条により、相続人は、相続開始の時から、亡くなった方の財産に属した一切の権利義務を承継します。建物や土地の所有権も、亡くなった方が死亡した時点で相続人に移ります。相続登記をしていなくても、相続人は所有者です。

「誰が継ぐか決まっていないから」「まだ名義が親のままだから」と、相続人どうしで管理を押しつけ合っているあいだにも、建物の傷みは進みます。共有者の間での費用の分け方は相続人の内部の問題であり、被害者との関係では、共有者それぞれが責任を問われることがある点に注意が必要です。共有者が負う責任の範囲については考え方が分かれうるため、事故が起きた場合は弁護士にご相談ください。

相続登記は、2024年4月1日から義務化されています（自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から3年以内。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料。2024年4月1日より前に開始した相続も対象で、原則として2027年3月31日までに申請が必要です）。所有者を明確にしておくことは、管理の責任者をはっきりさせることにもつながります。詳しくは相続登記義務化の記事をご覧ください。

庭木・竹木の倒木と火災――竹木への準用（民法717条2項）と失火の扱い

庭木・竹木にも準用されます

民法717条2項は、1項の規定を竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用しています。庭木が枯れて倒れそうになっている、支柱が外れている、といった状態を放置して倒木や落枝で損害を与えた場合にも、占有者・所有者の責任が問題になります。

空き家の庭木は、手入れをしないと数年で大きく育ち、隣地に越境することも少なくありません。越境した枝の扱いや隣地との関係は、相続した実家の相隣関係の記事で詳しくご紹介しています。

火災の場合は「失火責任法」との関係が問題になります

失火ノ責任ニ関スル法律（失火責任法）は、失火によって他人に損害を与えた場合、重大な過失がなければ民法709条の責任を負わないと定めています。では、建物の配線の老朽化などの瑕疵が原因で出火し、隣家に燃え移った場合に、717条と失火責任法のどちらが適用されるのかについては、裁判例・学説で考え方が分かれています（717条を適用する考え方、失火責任法を優先する考え方、出火した部分と燃え広がった部分を区別する考え方など）。

いずれにしても、老朽化した空き家は、漏電や放火のリスクも指摘されます。電気の契約を続ける場合は配線などの状態を確認し、不要であれば契約を止めるなど、火災の原因を減らしておくことが大切です。

相続放棄をしたら責任はどうなるか――「現に占有している」人の保存義務（民法940条）

「相続放棄をすれば、空き家の責任から逃れられる」と考える方もいらっしゃいます。相続放棄をすると、その人は初めから相続人とならなかったものとみなされます（民法939条）。ただし、放棄後の管理については、民法940条1項が次のように定めています。

2023年4月1日施行の改正で、保存義務を負うのは放棄の時にその財産を現に占有している人であることが明確になりました。たとえば、亡くなった親と同居していて、そのまま家に住み続けている人などは、放棄をしても、次の相続人や相続財産清算人に引き渡すまで、その家を保存する義務を負うことがあります。

• 相続放棄をすると、相続権は次の順位の相続人（子が全員放棄すれば直系尊属、次に兄弟姉妹など）に移ります。
• 相続人全員が放棄するなどして、相続人のあることが明らかでない場合は、利害関係人などの請求により、家庭裁判所が相続財産清算人を選任し、財産の管理・清算が行われます（民法952条1項）。申立てには予納金が必要になることがあります。
• 相続放棄は、原則として、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所に申述する必要があります（民法915条1項）。

保存義務の詳しい内容は相続放棄後の保存義務の記事をご覧ください。相続放棄は、空き家だけでなく預貯金などのプラスの財産もすべて手放す手続きです。空き家だけを手放したい場合は、売却や、相続土地国庫帰属制度（建物がある土地は申請できないため解体が必要。ほかにも要件や負担金があります）なども含めて検討しましょう。

事故を防ぐ管理と保険の見直し――点検・修繕、火災保険の名義、賠償の補償範囲

点検と修繕――「危ないところ」を早めに見つける

1. 定期的に見回る少なくとも台風シーズンの前後や大きな地震のあとには、屋根・外壁・塀・庭木の状態を確認します。遠方で通えない場合は、空き家管理サービスや近くの親族に見回りを頼む方法もあります。
2. ブロック塀を点検するひび割れ、傾き、ぐらつきがないかを確認します。点検のポイントは国土交通省や自治体が公表しています。自治体によっては、危険なブロック塀の撤去費用に補助制度を設けていることもあります。
3. 庭木を剪定する枯れ木や大きく張り出した枝は、倒木・落枝や越境の原因になります。
4. 危険が大きければ解体も検討する修繕に多額の費用がかかる場合や、今後住む予定がない場合は、解体や売却も選択肢です。解体したときの手続きは実家の解体と建物滅失登記の記事をご覧ください。

保険の見直し――名義と補償範囲を確認する

亡くなった方が契約していた火災保険などは、契約者が亡くなったら、保険会社に連絡して契約者の変更などの手続きを確認する必要があります。あわせて、次の点も確認しておくと安心です。

補償の内容は保険会社や契約ごとに異なります。空き家になった時点で、契約内容を保険会社や代理店に確認することをおすすめします。

相続した空き家の工作物責任でよくある7つの落とし穴

1. 「相続登記をしていないから、自分は所有者ではない」と思う 相続人は相続開始の時から亡くなった方の権利義務を承継します（民法896条）。名義が亡くなった方のままでも、所有者としての責任を問われることがあります。
2. 「注意していれば責任はない」と思う 注意をしたことで免責されるのは占有者です。所有者の責任には免責の定めがなく、注意をしていても責任を免れないと解されています。
3. 遺産分割が決まるまで、誰も管理しない 遺産分割の前は相続人全員の共有です。管理を押しつけ合っているあいだに事故が起きれば、共有者それぞれが責任を問われることがあります。
4. 庭木は「工作物」ではないから関係ないと思う 民法717条2項により、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合にも準用されます。倒木や落枝にも注意が必要です。
5. 「相続放棄をすれば、すぐに一切の責任がなくなる」と思う 放棄の時にその家を現に占有していた人は、次の相続人や相続財産清算人に引き渡すまで保存義務を負います（民法940条1項）。
6. 亡くなった親が契約した火災保険をそのままにする 契約者の変更や、空き家になったことの通知が必要な場合があります。他人への賠償が補償されるかも、あわせて確認しましょう。
7. 近所からの連絡を後回しにする 危険を指摘されたのに放置して事故が起きると、話し合いでの解決も難しくなります。また、空家法の「管理不全空家等」「特定空家等」として、行政の指導・勧告の対象になることもあります。