相続と不動産取得税――相続で取得した不動産は非課税（地方税法73条の7第1号）、遺贈は「相続人かどうか」「包括か特定か」で分かれる、死因贈与・相続時精算課税・代償分割・遺産分割のやり直しで課税される場合と、税額の計算・2026年4月からの免税点引上げまで完全ガイド

相続で不動産を取得しても不動産取得税はかからない――地方税法73条の7第1号

不動産取得税は、不動産の取得に対し、その不動産がある道府県（東京都では都）が、取得した人に課す税金です（地方税法73条の2第1項）。売買・贈与・交換・新築など、有償か無償か、登記をしたかどうかを問わず、不動産を取得すれば原則として課税の対象になります。

そのうえで、地方税法73条の7は、形式的な所有権の移転などについて、道府県は不動産取得税を課することができないと定めています。その第1号が相続です。

相続は、亡くなった方の権利義務を相続人がそのまま引き継ぐものであり（民法896条）、財産の移転は形式的なものと考えられるため、不動産取得税を課さないこととされています。つまり、法定相続人が相続で実家を取得した場合や、遺産分割協議で不動産を取得した場合には、不動産取得税はかかりません。

ポイントは、「相続」と同じ扱いになるのは、条文に書かれた取得に限られるということです。亡くなったことをきっかけに不動産を取得した場合でも、取得の原因が条文に当てはまらなければ、課税の対象になります。

遺贈は「相続人かどうか」「包括か特定か」で分かれる――相続人以外への特定遺贈は課税

遺言によって財産を与えることを「遺贈」といいます。遺贈には、財産の全部または一定の割合を与える「包括遺贈」と、特定の財産を与える「特定遺贈」があります（民法964条）。不動産取得税では、この2つの区別と、受け取る人が相続人かどうかで扱いが分かれます。

包括遺贈を受けた人（包括受遺者）は、相続人と同一の権利義務を有するとされているため（民法990条）、相続人でなくても非課税です。これに対して、相続人以外の人が特定の不動産を遺贈で受け取る場合は、相続と同じ扱いにはならず、不動産取得税が課税されます。東京都主税局も、包括遺贈と相続人に対する特定遺贈は非課税、相続人以外に対する特定遺贈は課税と案内しています。

遺言で孫や甥・姪などに不動産を渡したいときは、特定遺贈にするか包括遺贈にするかで、不動産取得税や登録免許税の負担が変わることがあります。ただし、包括遺贈には債務も割合に応じて引き継ぐなどの別の効果があるため、税金だけで決めるのは禁物です。遺贈の基本は遺贈と死因贈与の違いの記事で整理しています。

死因贈与・生前贈与・相続時精算課税は「相続」ではない――課税される取得

「死んだらこの家をあげる」という約束を生前にしておく死因贈与は、贈与者の死亡によって効力を生じる贈与契約です。民法上は遺贈に関する規定が準用されますが（民法554条）、不動産取得税では、死因贈与は地方税法73条の7第1号の「相続」「遺贈」に含まれず、課税の対象として扱われています（愛媛県などの公表資料）。相続人が死因贈与で受け取った場合でも同じです。

生前の贈与も、もちろん課税されます。贈与税の特例を使った場合も、不動産取得税は別の税金なので、不動産取得税の課税の対象になります（住宅・住宅用土地の軽減や免税点により、税額が減ったりかからなかったりする場合はあります）。

東京都主税局は、相続時精算課税制度の適用を受けた場合でも、贈与の時点で不動産取得税は課税されると案内しています。「相続税で精算するのだから相続と同じ」とはならない点に注意が必要です。生前に不動産を移すか、遺言で相続させるかを考えるときは、贈与税・相続税だけでなく、不動産取得税と登録免許税の差も比べておくと判断を誤りにくくなります。夫婦間の贈与の特例についてはおしどり贈与の記事でも触れています。

遺産分割と代償分割――遺産を分けるのは非課税、代償として受け取る不動産は課税

相続人が複数いる場合、遺産分割協議で不動産を取得する人を決めます。遺産分割は相続開始の時にさかのぼって効力を生じるため（民法909条本文）、遺産分割で不動産を取得することは「相続による取得」に当たり、不動産取得税はかかりません。法定相続分より多く不動産を取得した場合でも同じです。

注意が必要なのは代償分割です。代償分割は、ある相続人が遺産を多く取得する代わりに、ほかの相続人に代償金などを支払う分け方です。

東京都主税局は「代償分割は『相続』に含まれません」と案内しています。代償として受け取る不動産は、亡くなった方の財産ではなく、代償債務を負った相続人自身の財産です。その相続人から不動産を受け取るのは、相続ではなく相続人どうしの財産の移転なので、不動産取得税の対象になります。あわせて、不動産で代償を支払った側には、譲渡所得の課税が生じることもあります。詳しくは代償分割の税金の記事をご覧ください。

遺産分割のやり直し・共有物分割・持分の買取り――「相続のあと」の取得に注意

相続による取得として非課税になるのは、あくまで亡くなった方から相続人への移転です。相続がいったん終わった後に、相続人どうしで不動産をやり取りすると、新たな取得として課税されることがあります。

たとえば、兄弟2人が相続で土地を2分の1ずつの共有にし、その後、土地を2つに分筆して各自の単独所有にする場合、それぞれが取得する土地の価格が分割前の持分の割合の範囲内であれば、不動産取得税はかかりません。一方、片方が持分を超える土地を取得した場合は、その超える部分が課税の対象になります。

また、遺産分割のやり直しは、贈与税や譲渡所得の課税が問題になることもあります。「とりあえず共有で登記して、あとで分ければよい」「あとで分け直せばよい」と考えず、最初の遺産分割で最終的な形を決めておくことが、税金の面でも大切です。共有のリスクについては不動産の共有相続の記事で整理しています。

課税されるときの税額の計算――評価額×3％、宅地は2分の1、2026年4月からの免税点

相続人以外への特定遺贈や死因贈与などで課税される場合、税額は次のように計算します。

たとえば、相続人ではない甥が、特定遺贈で固定資産税評価額1,600万円の宅地を取得し、軽減の要件に当たらない場合は、1,600万円 × 2分の1 × 3％ ＝ 24万円が目安になります。家屋がある場合は、家屋の評価額に3％（住宅の場合）をかけた額が加わります。

免税点は2026年4月1日以後の取得から引き上げられました

課税標準となるべき額が一定の金額に満たない場合、不動産取得税は課税されません（地方税法73条の15の2）。この免税点は、令和8年度の税制改正（地方税法等の一部を改正する法律・令和8年法律第2号）で引き上げられ、2026年（令和8年）4月1日以後の取得から次の金額になっています。

免税点は、軽減などを適用した後の「課税標準となるべき額」で判定します。また、土地を取得した日から1年以内に隣接する土地を取得した場合などは、前後の取得を合わせて判定します（同条2項）。古い解説では旧額が載っていることがあるため、取得日に応じて確認してください。

申告と手続き――非課税申告、登記との関係、登録免許税・相続税との違い

不動産取得税の申告の期限や方法は、各都道府県の条例で定められています。たとえば東京都では、不動産を取得した日から30日以内に都税事務所などへ申告することとされ、30日以内に登記を申請した場合は原則として申告は不要と案内されています。登記の情報をもとに、取得からしばらくして納税通知書が届くのが一般的です。

相続を原因とする登記をした場合、通常は納税通知書は届きませんが、都道府県によっては非課税の申告を求められることがあります。特に、包括遺贈や相続人への特定遺贈で非課税になる場合は、登記の内容だけでは相続人かどうかなどが分からないことがあり、東京都では「不動産取得税非課税申告書」に、戸籍謄本、遺言公正証書または検認を受けた遺言書などの写しを添えて提出するよう案内しています。非課税のはずなのに納税通知書が届いたときは、放置せずに通知書に記載の都道府県税事務所に連絡し、非課税の申告をしましょう。

不動産を相続・遺贈で取得したときにかかわる税金を、比べておきます。

登録免許税については、相続による土地の所有権の移転の登記で、不動産の価額が100万円以下の土地は免税とする特例が、2027年（令和9年）3月31日まで設けられています（租税特別措置法84条の2の2第2項）。不動産取得税が非課税でも、相続税や登録免許税は別に判断されることを押さえておきましょう。

相続と不動産取得税でよくある7つの落とし穴

最後に、相続と不動産取得税でよく見られる思い違いを7つにまとめます。

1. 「亡くなった人からもらえば、すべて非課税」と思う 非課税になるのは、相続・包括遺贈・相続人への特定遺贈です。相続人以外への特定遺贈や死因贈与は課税されます。
2. 孫や甥・姪を「相続人」だと思い込む 子や兄弟姉妹が健在なら、孫や甥・姪は相続人ではありません。特定遺贈で不動産を受け取ると課税されます。
3. 相続時精算課税を使えば、相続と同じ扱いになると思う 相続時精算課税は贈与税・相続税の制度です。不動産取得税は贈与の時点で課税されます。
4. 代償として受け取った不動産も非課税だと思う 代償債務を負った相続人自身の不動産を受け取るのは、相続ではない取得です。課税の対象になります。
5. 「とりあえず共有」「あとで分け直す」で済ませる 遺産分割のやり直しや、持分を超える共有物分割・持分の買取りは、新たな取得として課税されることがあります。
6. 古い解説の免税点で判断する 免税点は2026年4月1日以後の取得から、土地16万円・家屋（新築等）66万円・家屋（その他）34万円に引き上げられています。
7. 非課税なのに届いた納税通知書を放置する 包括遺贈などで非課税になる場合でも、申告が必要な都道府県があります。通知書の問い合わせ先に連絡しましょう。