相続した土地が道路に出られない「袋地」だったら――公道に至るための他の土地の通行権（民法210条）、通行の場所・方法と償金（211条・212条）、遺産分割で生じた袋地は償金なしで分割者の土地だけを通る（213条）、通行地役権・接道義務と再建築不可、袋地を生まない分け方まで完全ガイド

袋地とは――他の土地に囲まれて公道に通じない土地（民法210条）

民法は、他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者に、まわりの土地を通行する権利を認めています。かつての条文の言葉から、「囲繞地（いにょうち）通行権」と呼ばれることもあります。

実際には、昔から近所の方の好意で私道や庭先を通らせてもらっていて、相続をきっかけに「実は通行の権利関係がはっきりしていなかった」と分かることが少なくありません。まずは、法務局で公図や登記事項証明書を取り、相続した土地が公道に接しているか、通路部分の所有者はだれかを確認することから始めます。

相続しても通行権はそのまま――袋地を相続した人、囲んでいる土地を相続した人

民法210条の通行権は、契約で生じる権利ではなく、袋地の所有者であることにもとづいて法律上認められる権利です。そのため、袋地を相続した相続人は、所有者として通行権を主張できます。反対に、袋地を囲んでいる土地を相続した人は、通行を受け入れる立場を引き継ぐことになります。

なお、210条の通行権は、通路について登記をしておくことが予定された権利ではありません。一方で、後に説明する通行地役権は契約などで設定する権利で、第三者に主張するには登記が問題になります（第6章）。相続した土地にどちらの権利が関係しているのかを区別しておくことが大切です。

通る場所・方法は「必要で、損害が最も少ない」もの――通路の開設（211条）と償金（212条）

袋地の所有者は、囲んでいる土地のどこでも自由に通れるわけではありません。

また、最高裁は、既存の通路で公道に出られて建物の利用にも支障がない場合に、増築の建築確認を得るために通路の幅を広げたいというだけでは、210条の通行権は認められないと判断しています（最判昭和37年3月15日・民集16巻3号556頁）。「建物を建て替えたいから、建築基準法に合う幅まで通路を広げてほしい」という主張が、通行権としてそのまま認められるとは限らない点に注意が必要です（接道義務は第5章）。

遺産分割で生じた袋地は「分けた相手の土地」だけを償金なしで通る（民法213条）

相続で特に気をつけたいのが、土地を分けたことによって袋地が生まれるケースです。民法は、この場合について特別のルールを置いています。

つまり、遺産分割で道路に面した部分を兄が、奥の部分を弟が取得し、奥の土地が袋地になった場合、弟は兄の土地を通ることになり、償金は不要です。兄が後で自分の土地を売っても、弟の通行権は残ります。その一方で、兄の土地を買う人にとっては、通行を受け入れなければならない土地になり、売却価格や売りやすさに影響することがあります。分けた時点では仲のよいきょうだいでも、代替わりや売却をきっかけに争いになりやすい点に注意が必要です。

通れても建てられるとは限らない――接道義務と再建築不可（建築基準法43条）

民法の通行権は「公道に出られるか」の問題ですが、建物を建てられるかどうかは、建築基準法の接道義務という別のルールで決まります。

相続した実家の敷地が袋地で、今は古い建物が建っている場合、今の建物を使い続けることはできても、取り壊すと建て直せないことがあります。売却や活用を考えるときは、役所で道路の種別（建築基準法上の道路か）を確認し、必要に応じて土地家屋調査士や建築士に相談するとよいでしょう。また、相続税の評価では、道路に接していない土地は無道路地として評価が下がる場合があります（無道路地の評価の記事をご覧ください）。

通行地役権と「通行の約束」――契約で通る権利を確かなものにする

210条の通行権とは別に、当事者の契約で通行の権利を設定する方法があります。代表的なのが通行地役権です。

相続をきっかけに、お隣との通行の取り決めを書面にし、地役権の設定登記をしておくことは、次の世代のための大切な備えになります。登記手続きは司法書士に相談するとよいでしょう。相続した実家とお隣との関係全般は、相隣関係の記事でも整理しています。

遺産分割で袋地を生まない分け方――分筆・通路の共有・地役権の設定

遺産分割で土地を分けるときは、分けた後の土地それぞれが道路に出られ、できれば建物も建てられる形になっているかを確認することが大切です。

分筆には、隣地との境界の確認や測量が必要で、費用と時間がかかります。また、分け方によっては相続税の評価や小規模宅地等の特例の適用にも影響します。遺産分割協議の前に、土地家屋調査士・司法書士・税理士などの専門家に、分けた後の土地の状態を確認してもらうことをおすすめします。

袋地の相続でよくある7つの落とし穴

最後に、袋地を相続するときや、土地を分けるときによく見られる思い違いを7つにまとめます。

1. 「昔から通っているから、これからも当然に通れる」と思う 好意で通らせてもらっていただけの場合、相続や売却をきっかけに続けられなくなることがあります。権利関係を確認し、書面や登記で整えておきましょう。
2. 袋地なら、どこでも好きな場所を通れると思う 通る場所と方法は、必要で、かつ囲んでいる土地の損害が最も少ないものに限られます（民法211条1項）。
3. 210条の通行権なら、お金はかからないと思う 通行する土地の損害には償金が必要です（212条）。償金が不要なのは、分割や一部譲渡で生じた袋地の場合（213条）です。
4. 遺産分割で袋地をつくっても、近所の便利な道を通ればよいと思う 分割で生じた袋地の所有者は、他の分割者の所有地のみを通行できます（213条1項）。分けた相手の土地を通るのが原則です。
5. 分けた相手が土地を売れば、通行権も消えると思う 最高裁は、残余地が第三者に譲渡されても213条の通行権は消滅しないとしています（最判平成2年11月20日）。
6. 通行権があれば建物も建て替えられると思う 建物を建てるには、建築基準法の接道義務（道路に2メートル以上接すること）を満たす必要があります（43条）。通行権とは別の問題です。
7. 通行の取り決めを口約束のままにする 当事者が代わると、内容をめぐって争いになりがちです。通路の位置・幅・自動車通行の可否・費用負担などを書面にし、通行地役権の登記を検討しましょう。