無道路地の評価とは――道路に接しない土地の相続税評価、通路開設費用の控除（40％上限）

無道路地とは――道路に接していない土地

無道路地とは、文字どおり道路に接していない宅地のことをいいます。もう少し正確にいうと、建築基準法上の道路に接していないため、建物を建てるための「接道義務」を満たさない土地を指すのが、相続税評価の一般的な理解です。

典型的なのは、次のような土地です。

• 周りをすべて他人の土地に囲まれ、道路にまったく接していない土地（いわゆる袋地）
• 道路には少し接しているが、接する幅が接道義務（2m以上）に足りない土地
• 間に他人の土地や水路があり、実際には道路まで通り抜けられない土地

土地は路線価などをもとに評価しますが、道路に接しているかどうかは、その土地の使い勝手を大きく左右します。無道路地は、その制約を評価額に反映させる、代表的な減額要因のひとつです。

なぜ無道路地は評価が下がるのか

無道路地の評価が下がる理由は、ひとことでいえば「使いにくいから」です。もう少し具体的に見てみましょう。

建物が建てられない・建て替えられない

建築基準法は、防災や避難のために、建物の敷地が一定の道路に接していることを求めています（接道義務）。無道路地はこれを満たさないため、原則として新たに建物を建てたり、既存の建物を建て替えたりできません。建物が建てられない土地は、住宅用地としても事業用地としても価値が大きく下がります。

通路を確保するのに費用と負担がかかる

無道路地を使えるようにするには、隣の土地を買い取ったり、通行の権利を設定してもらったりして、道路まで出る通路を確保しなければなりません。これには費用も交渉の手間もかかります。相続税評価では、この「通路を開設するのに必要な費用」相当額を差し引くことで、無道路地の使いにくさを価額に反映させるのです。

接道義務（建築基準法42条・43条）と「実質的な無道路地」

無道路地を理解するには、その前提となる接道義務を押さえる必要があります。

建築基準法の道路と接道義務

建築基準法では、建物の敷地は「建築基準法上の道路」に接していなければならないとされています。ポイントは次の2点です。

つまり、「幅員4m以上の道路（＝建築基準法42条が定める道路）に、2m以上接する（＝43条1項の接道義務）」のが原則です。この2つを混同しやすいのですが、道路そのものの定義・幅員は42条、敷地が道路に2m以上接すべき義務は43条1項と、条文が分かれている点に注意してください。

なお、幅員4m未満の道でも、一定の要件を満たすものは「2項道路」として建築基準法上の道路とみなされ、セットバック（道路後退）を前提に建築が認められる場合があります。土地が接している「道」が建築基準法上の道路にあたるかどうかは、市区町村の建築担当窓口で確認できます。

評価の根拠――財産評価基本通達20-3

無道路地の相続税評価の根拠となるのが、財産評価基本通達20-3（無道路地の評価）です。国税庁のタックスアンサーNo.4620「無道路地の評価」でも、その考え方が示されています。

ここから読み取れる、無道路地評価の骨格は次のとおりです。

• 控除の基礎となる価額＝実際に利用している路線の路線価をもとに、不整形地の評価（または地積規模の大きな宅地の評価）で計算した価額
• 控除する金額＝接道義務を満たす最小限の通路を開設する費用相当額
• 控除の上限＝上記の基礎となる価額の40％

いいかえると、無道路地は「まず不整形地などとして評価し、そのうえで通路開設費用を差し引く」という2段階で計算する、と理解すると分かりやすいでしょう。

評価の計算手順（不整形地評価→通路開設費用の控除）

実務では、無道路地は次のような手順で評価します（考え方の整理であり、実際の計算は補正率などを用いて行います）。

1. 無道路地と、前面の宅地を一体とみて「想定整形地」を描く無道路地だけでなく、道路との間にある宅地も含めた全体を、いったん一体の整形地とみなして、路線価方式で評価額を計算します。
2. 不整形地補正などを行い「無道路地補正前」の価額を求める間口が狭い・奥行が長い・形が悪いといった事情を、不整形地補正（かげ地割合による補正）・間口狭小補正・奥行長大補正などで反映し、無道路地部分の評価額を算出します。ここまでが、通達20-3でいう「不整形地の評価等によって計算した価額」です。
3. 接道義務を満たす最小限の通路開設費用相当額を計算する接道義務（2m以上）を満たすために必要な、最小限の通路部分の価額を計算します（算式は次章）。
4. 通路開設費用相当額を控除する（40％が上限）2の価額から3の金額を控除します。ただし控除額は、2の価額の40％が上限です。控除しきれない場合でも、40％を超えて差し引くことはできません。

通路開設費用相当額の算式と40％の上限

無道路地評価の心臓部が、通路開設費用相当額の計算です。国税庁は、この金額を次のように示しています。

ここでいう「通路部分の地積」とは、接道義務（2m以上）を満たすために必要な、最小限の通路の面積です。たとえば、道路までの距離が10mで、必要な通路幅を2mとすれば、通路部分の地積は10m × 2m ＝ 20㎡となります。

また、通路部分の価額を計算するときは、奥行価格補正・不整形地補正などの画地調整は行わないのがルールです（国税庁タックスアンサーNo.4620）。通路部分は「路線価 × 地積」のシンプルな計算になる、と覚えておきましょう。

具体的な計算例で確かめる

数字で見たほうが理解しやすいので、簡略化した例で確かめてみましょう。あくまで考え方を示すための概算例であり、実際の評価では各種補正率を正確に用いる必要があります。

このように、無道路地の評価は「不整形地などとしての評価額」から「通路開設費用相当額（40％上限）」を差し引くという構造になっています。土地の形や道路までの距離によって金額は大きく変わりますので、正確な評価は貸家建付地など他の減額要因とあわせて、税理士など専門家に確認することをおすすめします。

無道路地の評価でよくある7つの落とし穴

当センターへのご相談や情報収集の中で見えてきた、無道路地の評価をめぐるよくある誤解と落とし穴を7つに整理いたしました。

1. 無道路地であることに気づかず、そのまま評価してしまう 土地は路線価×面積で機械的に評価額が出るため、「道路に接していない」事情を反映し損ねると、本来より高い評価額で相続税を払いすぎることになります。
2. 「少し道路に触れているから無道路地ではない」と考える 道路に接する幅が2mに満たない土地は、そのままでは建物が建てられません。実質的な無道路地として、不足する通路を確保する費用を考慮して評価します。
3. 接道義務の条文を取り違える 道路そのものの定義・幅員（原則4m以上）は建築基準法42条、敷地が道路に2m以上接すべき義務は43条1項です。ひとまとめに理解すると誤りのもとになります。
4. 通路が長いほど際限なく評価が下がると思う 通路開設費用相当額の控除には、不整形地評価等で計算した価額の40％という上限があります（財産評価基本通達20-3）。40％を超える控除はできません。
5. 通路部分にも奥行補正などをかけてしまう 通路開設費用相当額は「路線価×通路部分の地積」で計算し、通路部分には奥行価格補正などの画地調整は行いません（国税庁No.4620）。
6. 通行できる権利があるのに無道路地扱いしてしまう 他人の土地に有効な通行地役権があるなど、実際に問題なく通行できる場合は、無道路地として扱わないこともあります。権利関係の確認が欠かせません。
7. 小規模宅地等の特例など他の減額と混同する 無道路地補正は土地そのものの評価を下げる手続きで、小規模宅地等の特例とは別の制度です。使える減額をそれぞれ確認しないと、有利な評価を取りこぼします。