相続財産の評価方法とは、土地（路線価）・家屋・株式・預貯金の評価を完全ガイド

相続財産の評価とは――基準は「相続開始日の時価」

相続税は、亡くなった方が遺した財産の合計額をもとに計算します（基礎控除や税率については「相続税の基礎控除」「相続税の計算方法」をご覧ください）。その大前提となるのが、ひとつひとつの財産を金額に直す「評価」です。

評価の基本ルールは、相続税法22条が定めています。財産の価額は、「相続開始の時における時価」――つまり亡くなった日（相続開始日）の時点での価値で評価する、というものです。亡くなった後に値上がり・値下がりしても、原則として死亡日の状態・価値で判断します。

とはいえ、「時価」と言われても、土地や非上場株式などは簡単に値段が分かりません。そこで国税庁は財産評価基本通達という詳細なルールブックを定め、財産の種類ごとに具体的な評価方法を示しています。以下、主な財産について見ていきましょう。

土地（宅地）の評価――路線価方式と倍率方式

相続財産の中でも、評価が最も難しく、金額も大きくなりがちなのが土地です。宅地（建物の敷地）の評価方法には、路線価方式と倍率方式の2つがあり、土地の所在地によってどちらを使うかが決まっています。

どちらの方式を使うか、路線価や倍率がいくらかは、国税庁が毎年公表する「財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）」で確認できます。国税庁のホームページで誰でも閲覧でき、住所から自分の土地の路線価を調べることができます。

路線価方式の計算――路線価×補正率×地積

路線価方式の基本は、とてもシンプルです。その土地が面する道路の路線価（1㎡あたりの価額）に、土地の面積を掛けます。

たとえば、路線価30万円（路線価図の表示「300」）の道路に面する150㎡の整形地であれば、おおまかには「30万円 × 150㎡ ＝ 4,500万円」が評価額の出発点になります。

土地の「形」に応じた補正

ただし、実際の土地は、間口が狭かったり、奥行きが極端に長短だったり、いびつな形だったりと、使い勝手がさまざまです。財産評価基本通達は、こうした土地の形状による使いにくさを評価額に反映させる補正を細かく定めています。代表的なものは次のとおりです。

• 奥行価格補正――奥行きが標準より長い・短い土地の評価を調整する。
• 間口狭小補正・奥行長大補正――間口が狭い、奥行きが間口に比べ長い土地を減価する。
• 不整形地補正――三角地など、いびつな形の土地を減価する。
• がけ地補正――敷地内に傾斜地（がけ地）がある土地を減価する。

これらの補正をどう適用するかで評価額が大きく変わり、結果として相続税額にも差が出ます。土地の評価は、相続税申告の中でももっとも専門性が高く、税理士の腕の差が出る分野でございます。

家屋の評価――固定資産税評価額×1.0

建物（家屋）の評価は、土地に比べてずっとシンプルです。財産評価基本通達89により、家屋の価額は、その固定資産税評価額に1.0を掛けた金額とされています。つまり、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になるのです。

固定資産税評価額は、毎年春に市区町村から送られてくる固定資産税の課税明細書に記載されています。電気・ガス・給排水などの設備は、家屋の価額に含めて評価し、別建てでは評価しません。なお、賃貸に出している家屋（貸家）は、後述のとおり評価が下がります。

上場株式の評価――4つの株価のうち最も低い額

証券取引所に上場している株式（上場株式）は、日々株価が変動します。そこで、たまたま死亡日の株価が高かった・安かったという偶然に左右されすぎないよう、次の4つの価額のうち、もっとも低い金額で評価できることになっています。

この①〜④のうち最も低い額を1株あたりの評価額とし、これに株数を掛けたものが評価額になります。なお、亡くなった日が土日・祝日で取引がない場合は、その日に最も近い日の終値を使うなどの調整があります。

預貯金・その他の財産の評価

預貯金やそのほかの財産も、原則として相続開始日の時価で評価します。主なものを整理いたします。

なお、預貯金は死亡日時点の残高で評価するため、亡くなる直前に多額を引き出していても、その現金（手元現金）は相続財産に含めて評価します。「引き出せば財産が減る」というものではない点に注意が必要です。

貸している土地・建物は評価が下がる

土地や建物を他人に貸している場合、所有者は自由に使えない分、評価額が下がります。借りている人の権利（借地権・借家権）の分だけ、所有者側の価値が目減りすると考えるためです。

このように、賃貸不動産は自分で使っている不動産より評価が下がるしくみがあり、これが相続税対策としてアパート建築などが行われる理由のひとつです。ただし、空室が多い・借入のリスクなど注意点も多く、評価減ありきの対策には慎重な検討が必要でございます。

相続財産の評価でよくある7つの落とし穴

ご相談の現場で実際によく見かける、財産評価をめぐる誤解と失敗を7つに整理いたしました。

1. 土地を実勢価格や固定資産税評価額のまま計算してしまう 土地は原則として路線価方式・倍率方式で評価します。売買価格や固定資産税評価額をそのまま使うと、過大・過少どちらにもなり得ます。
2. 土地の補正や小規模宅地等の特例を使い忘れる 奥行・不整形などの補正や特例の適用漏れは、税金の払い過ぎに直結します。土地は専門家の確認を。
3. 家屋の評価で固定資産税評価額を間違える 評価倍率は1.0。課税明細書の「価格（評価額）」欄を使います。課税標準額と取り違えないよう注意。
4. 上場株式で「最も低い額」を選ばず損をする 死亡日の終値だけで計算すると、月平均のほうが低い場合に評価額が高くなってしまいます。4つを比べましょう。
5. 非上場株式を「額面」で評価してしまう 同族会社の株式は額面とはかけ離れた評価になることがあります。必ず通達に沿った専門的な評価が必要です。
6. 亡くなる直前に引き出した現金を申告から漏らす 引き出した現金（手元現金）も相続財産です。「使った分以外」は計上が必要で、税務調査で指摘されやすい点です。
7. 貸している不動産の評価減を反映しない 貸宅地・貸家建付地・貸家は評価が下がります。賃貸状況の確認を忘れると、過大に申告してしまいます。