根抵当権の債務者が亡くなったら――元本確定前なら「6か月以内」に指定債務者の合意の登記（民法398条の8）、しなければ相続開始時に元本確定、事業を継ぐ相続人の選び方と登記の順序を完全ガイド

根抵当権とは――「極度額」まで繰り返し借りられる担保（民法398条の2）

まず、根抵当権がどのような担保なのかを確認しておきます。民法398条の2第1項は、抵当権は、設定行為で定めるところにより、一定の範囲に属する不特定の債権を極度額の限度において担保するためにも設定することができると定めています。これが根抵当権です。

根抵当権は、事業をされている方が、自宅や店舗・工場の土地建物を担保に、金融機関と継続的に取引をするときによく使われます。登記簿の乙区に「根抵当権設定」「極度額　金○○万円」「債権の範囲　銀行取引　手形債権　小切手債権」「債務者　○○」などと記載されていれば、それが根抵当権です。

元本の確定前か、確定後か――相続で最初に確かめること

根抵当権には「元本の確定」という考え方があります。元本が確定すると、その時点で存在する債権だけが担保され、それ以降に新しく生じる借入れは担保されなくなります。

元本が確定する主な場面

元本は、次のような場面で確定します。

• 確定期日を定めて登記している場合、その期日が来たとき
• 元本確定請求があったとき（民法398条の19。7章で説明します）
• 根抵当権者が競売を申し立てたとき、債務者や設定者が破産手続開始の決定を受けたときなど（民法398条の20）
• 債務者の相続で、6か月以内に指定債務者の合意の登記をしなかったとき（民法398条の8第4項）

相続の場面でとくに問題になるのは最後の場面です。相続が起きた時点で元本がまだ確定していなければ、6か月の期限が走り始めます。

債務者が亡くなったとき――民法398条の8第2項と「指定債務者」

元本の確定前に債務者が亡くなった場合について、民法398条の8第2項は次のように定めています。

この「合意により定めた相続人」を、実務では「指定債務者」と呼んでいます。ポイントを整理すると、次のとおりです。

この合意をすることで、事業を継ぐ相続人が、亡くなった方と同じ根抵当権の枠を使って、引き続き融資を受けられるようになります。新しく根抵当権を設定し直すよりも、順位を維持できるという利点もあります。

6か月以内に登記しないと、元本は相続開始時に確定する（398条の8第4項）

この制度でいちばん大切なのが、期限です。

ここで注意していただきたいのは、「6か月以内に合意する」ではなく「6か月以内に登記をする」と定められている点です。金融機関と話がまとまっていても、登記が6か月を過ぎれば、元本は相続開始の時に確定したものとみなされます。

元本が確定すると、何が困るのか

• 事業を継いだ相続人の新しい借入れは、その根抵当権では担保されません。融資を続けるには、新たな担保の設定などを金融機関と相談することになります。
• 後から「やはり指定債務者を決めたい」と思っても、6か月を過ぎてから合意の登記をすることはできないと解されています。

逆に言えば、事業を継ぐ予定がなく、新しい借入れもしないのであれば、あえて合意の登記をせず、元本を確定させるという選択もあります（6章）。「継ぐのか、継がないのか」を早く決めることが、この6か月を有効に使う第一歩です。

登記の順序と費用――所有権の相続登記・債務者の変更・指定債務者の合意

事業を継ぐ相続人を指定債務者とする場合、登記実務では、一般に次の順序で申請します。

1. （不動産の所有者も亡くなった方の場合）所有権の相続登記不動産を相続した方の名義にします。根抵当権設定者の立場もこの方が引き継ぐことになります。
2. 相続による根抵当権の債務者の変更登記亡くなった方から相続人全員（相続放棄をした方を除く）へ、債務者を変更する登記です。指定債務者の合意の登記の前提として必要とされています。
3. 指定債務者の合意の登記根抵当権者と設定者の合意により、事業を継ぐ相続人を指定債務者とする登記です。ここまでを相続開始から6か月以内に済ませます。

登録免許税の目安

土地と建物で2個、共同担保になっている不動産が複数あれば、その個数分かかります。所有権の相続登記の税率には免税措置が設けられている場合もありますので、最新の内容は法務局・国税庁でご確認ください。

6か月は、思ったより短い

所有権の相続登記には、戸籍の収集、遺産分割協議、協議書への署名押印が必要です。相続人が多い、遠方に住んでいる、話し合いがまとまらない――そうした事情があると、6か月はあっという間に過ぎてしまいます。相続登記の申請義務の期限（3年以内）とは別に、この6か月を意識して動く必要があります。

事業を継がないとき――元本確定後の借入れの分かれ方と、抹消までの道のり

事業を継ぐ人がいない、廃業する――このような場合は、6か月が過ぎると、元本は相続開始の時に確定したものとみなされます。確定した時点の借入れの残りは、相続人に引き継がれます。

借入れは、法定相続分で分かれるのが原則

金銭の借入れのように分けることができる債務は、相続開始と同時に、法定相続分に応じて各相続人に当然に分割されて承継されるとされています（最高裁昭和34年6月19日判決）。

遺産分割協議で「長男がすべての借入れを払う」と決めても、それは相続人どうしの約束にすぎず、金融機関の承諾がなければ、金融機関に対しては主張できないと考えられています。遺言で相続分が指定されていた場合でも、債権者は法定相続分に応じて権利を行使できるのが原則です（民法902条の2）。借入れを一人にまとめたいときは、金融機関の関与のもとで免責的債務引受（民法472条）などの手続きをとることになります。

完済したら、抹消登記を忘れずに

不動産を売却して返済する、保険金や預金で完済する――いずれの場合も、完済しただけでは登記は消えません。金融機関から解除証書などの書類を受け取り、根抵当権の抹消登記を申請してください（登録免許税は不動産1個につき1,000円が目安です）。

会社の借入れに自宅を担保に入れていた場合――設定者の死亡と元本確定請求

中小企業の経営者の方は、会社の借入れのために、ご自身の自宅に根抵当権を設定していることがよくあります。この場合、債務者は会社で、亡くなった方は根抵当権設定者（物上保証人）です。

つまり、何もしなければ、自宅を相続した方は、会社の今後の借入れについても、極度額の範囲で担保責任を負い続けることになりかねません。会社を継がない相続人が自宅を相続した場合には、とくに注意が必要です。

元本確定請求（民法398条の19）

ただし、確定期日の定めがあるときは、この請求はできません（同条3項）。元本が確定した後は、極度額の減額請求（民法398条の21）や、一定の場合の根抵当権の消滅請求（民法398条の22）といった手段も用意されています。

会社の借入れの担保を外したい場合は、会社の後継者や金融機関と話し合い、担保の差し替えや保証の見直しを進めるのが現実的です。経営者保証を含めた事業承継全体の問題として、早めに専門家にご相談ください。

根抵当権の相続でよくある7つの落とし穴

1. ふつうの抵当権と同じだと思い、急がない 元本の確定前の根抵当権の債務者が亡くなった場合、6か月以内に指定債務者の合意の登記をしないと、元本は相続開始の時に確定したものとみなされます（民法398条の8第4項）。
2. 「合意さえすれば間に合う」と考える 条文は「6か月以内に登記をしないとき」と定めています。合意だけでなく登記まで済ませる必要があります。
3. 相続登記の期限は3年だから、と後回しにする 指定債務者の合意の登記の前提として、所有権の相続登記や債務者の変更登記が必要になるのが一般的です。遺産分割協議を6か月以内にまとめる意識が必要です。
4. 相続放棄をする予定の相続人を指定債務者にしてしまう 相続放棄をした方は初めから相続人とならなかったものとみなされます（民法939条）。指定債務者は相続人の中から選ぶ必要があります。
5. 遺産分割協議で決めれば、借入れも一人に移ると考える 分けられる債務は法定相続分で当然に分割承継されるのが原則です。協議の内容を金融機関に主張するには、金融機関の承諾や免責的債務引受などが必要です。
6. 会社の借入れの担保になっている自宅を、何も考えずに相続する 設定者の死亡は元本の確定事由ではありません。自宅を相続した方が、会社の今後の借入れの担保責任を負い続けるおそれがあります。
7. 完済したのに、抹消登記をしないまま放置する 根抵当権は、完済しても登記が自動的に消えることはありません。放置すると、売却や次の相続のときに書類をそろえ直す手間がかかります。