住宅ローンが残ったまま亡くなったら――団体信用生命保険で完済されるしくみと、債務控除できない理由

住宅ローンが残ったまま亡くなったら、家と借金はどうなるのか

まず、原則を確認いたします。相続では、プラスの財産だけでなくマイナスの財産（債務）も相続人に引き継がれるのが基本です。住宅ローンも借入金ですから、本来であれば相続人が返済を引き継ぐことになります。

しかし現実には、住宅ローンを返済中の方が亡くなったとき、ご遺族が数千万円の返済を背負うという事態は、多くの場合起こりません。理由は団体信用生命保険（団信）です。住宅ローンを組む際に、この保険への加入が実質的な条件となっている金融機関が多く、そのおかげで債務者の死亡によりローンが完済されるしくみになっているからです。

家（不動産）そのものは、相続財産として残る

誤解されやすい点ですが、団信でローンが完済されても、ご自宅の不動産そのものは相続財産として残ります。つまり、遺産分割の対象になり、相続税の課税対象にもなり、名義変更（相続登記）も必要です。「ローンが消えたから何もしなくてよい」ということにはなりません。

団体信用生命保険（団信）とは――保険金を受け取るのは金融機関

団体信用生命保険とは、住宅ローンの債務者が死亡または所定の高度障害状態になったときに、保険金によってローンの残高が返済されるしくみの生命保険です。一般には「団信」と略されます。

この「受取人が金融機関である」という一点が、後で述べる相続税の取扱いを理解する鍵になります。生命保険を使った相続対策の記事でご説明した「500万円×法定相続人の数」という死亡保険金の非課税枠は、相続人が受け取る死亡保険金についての制度です。団信の保険金は相続人が受け取るものではありませんので、この非課税枠の話とは土俵が異なります。

亡くなった後の手続きの流れ――金融機関への連絡から完済まで

団信による完済は、放っておいて自動的に行われるものではありません。ご遺族から金融機関へ届け出ていただく必要があります。一般的な流れは次のとおりです。

1. 借入先の金融機関に連絡する まず、住宅ローンを借りている金融機関に、債務者が亡くなったことを連絡します。返済予定表、金銭消費貸借契約書、通帳などに借入先が記載されています。この段階で「団信の加入の有無」もあわせて確認してください。
2. 団信の請求書類を取り寄せ、提出する 金融機関または保険会社から、死亡保険金請求の書類が案内されます。一般には、死亡診断書（死体検案書）の写し、住民票の除票、戸籍謄本、団信の加入者証などが求められます。必要書類は保険会社ごとに異なりますので、案内にしたがってご準備ください。
3. 保険会社の審査を経て、保険金が金融機関に支払われる 書類が受理されると、保険会社の審査を経て、金融機関に保険金が支払われます。審査には一定の期間がかかります。
4. ローンが完済され、完済の証明書類が交付される 保険金がローン残高に充当され、債務が消滅します。金融機関から、抵当権抹消登記に必要な書類（登記識別情報または登記済証、抵当権解除証書、金融機関の委任状など）が交付されます。
5. 抵当権抹消登記を申請する 交付された書類をもとに、不動産の所在地を管轄する法務局に抵当権抹消登記を申請します（後述）。

団信で完済されるローンは、相続税の債務控除ができない

ここが、この記事でもっとも見落とされやすい論点です。

相続税の計算では、被相続人の債務を遺産総額から差し引くことができます。これを債務控除といいます。ただし、控除できるのは、相続税法14条にいう「確実と認められるもの」に限られます。国税庁の解説でも、差し引くことができる債務は「被相続人が死亡したときに現に存在した被相続人の債務（借入金や未払金など）で確実と認められるもの」とされています。

では、団信付きの住宅ローンはどうなるのか。国税庁が公表している相続税申告の誤りやすい事例の資料では、団体信用生命保険契約に基づき返済が免除される住宅ローンは、被相続人の死亡により支払われる保険金によって補てんされることが確実であって、相続人が支払う必要のない債務であるため、相続税の課税価格の計算上、債務として差し引くことはできないと説明されています。

感覚的には「死亡した日にローン残高が3,000万円あったのだから、3,000万円引けるはずだ」と考えたくなるところです。しかし債務控除の判定は、相続開始時点に借入があったかどうかではなく、相続人が最終的に負担することになる債務かどうかで行われる、という整理です。団信で消えるローンは、相続人の懐から出ていくことのない債務ですから、控除の対象にならないという結論になります。

団信の保険金に相続税や所得税はかかるのか

団信の保険金は受取人が金融機関ですので、相続人が受け取る死亡保険金のように「みなし相続財産」として相続税の課税対象になるものではない、と整理されています。また、東京国税局の文書回答では、保険事故が死亡であった場合の債務免除について、相続税の課税上は相続人によって承継される債務がないものとし、被保険者である顧客およびその相続人について所得税の課税関係は生じないという趣旨が示されています。

団信に入っていない住宅ローンを相続したら――こちらは債務控除の対象

すべての住宅ローンに団信が付いているわけではありません。代表例が【フラット35】です。フラット35の団体信用生命保険は任意加入とされており、健康上の理由などから加入しなかった方や、あえて別の生命保険で備えることを選んだ方もいらっしゃいます。また、金融機関以外からの借入れ（親族からの借入れなど）で住宅を取得している場合にも、当然ながら団信はありません。

この場合、住宅ローンは相続開始時点で現に存在し、かつ相続人が実際に返済することになる債務ですから、団信付きのケースとは正反対に、相続税の債務控除の対象になります。

借入金は、遺産分割協議では自由に決められない

ここで、もう一つ重要な注意点があります。金銭債務のように分けることのできる債務（可分債務）は、相続開始と同時に法定相続分に応じて当然に分割され、各相続人が承継すると解されています（最高裁昭和34年6月19日判決）。

したがって、「長男が家もローンも全部引き受ける」と遺産分割協議で取り決めたとしても、その合意は相続人の間では有効でも、貸主である金融機関に当然に主張できるとは限りません。金融機関に対して債務者を一人に集約するには、金融機関の承諾を得たうえで免責的債務引受などの手続きを行う必要があるのが通常です。詳しくは借金・保証債務の相続の記事で解説しております。

ペアローン・連帯債務・連帯保証――「半分しか消えない」ケース

ご夫婦で住宅を購入された場合、借り方によって団信の効き方が大きく変わります。ここは実務でとくに誤解の多いところです。

抵当権抹消登記と相続登記――ローンが消えても登記は自動では消えない

団信で住宅ローンが完済されても、登記簿に記録された抵当権は自動的に消えるわけではありません。抵当権を登記簿から消すには、抵当権抹消登記を申請する必要があります。

抵当権抹消登記の基本

あわせて、相続登記の3年を忘れずに

抵当権抹消と並んで必要になるのが、不動産の名義を相続人に変える相続登記です。こちらは2024年（令和6年）4月1日から義務化されました。法務省の案内によれば、相続によって不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならず、正当な理由なくこれを怠った場合は10万円以下の過料の対象になり得るとされています。遺産分割が成立した場合には、その成立の日から3年以内の登記も必要です。

登記の順序や、抵当権抹消と相続登記のどちらを先に行うかは、金融機関から交付された書類の名義や事案の状況によって変わり得ます。ご自身で申請される場合は相続登記を自分でやる全手順の記事を、義務化の全体像は相続登記の義務化の記事をご覧ください。判断に迷われる場合は、司法書士にご相談いただくのが確実です。

住宅ローンの相続でよくある7つの落とし穴

当センターへのご相談の中で見えてきた、住宅ローンの相続でよくある誤解と落とし穴を7つに整理いたしました。

1. 団信の確認をしないまま「借金を相続した」と思い込み、相続放棄を急ぐ まず借入先の金融機関に団信の加入の有無を確認してください。団信付きであれば、ローンは完済されるのが一般的です。確認しないまま相続放棄をすれば、自宅を含むプラスの財産まで失うことになりかねません。
2. 団信で消えるローン残高を、相続税の債務控除に入れてしまう 国税庁は、団信により返済が免除される住宅ローンは相続人が支払う必要のない債務であるため、債務として差し引くことはできないとしています。残高証明書の数字をそのまま申告書の第13表に写さないでください。
3. ローンが消えたから手続きは終わりだと考える 自宅の不動産は相続財産として残ります。遺産分割、相続税の課税、相続登記のいずれも必要です。ローンの消滅と、不動産の承継は別の話です。
4. 抵当権抹消登記をしないまま何年も放置する 抵当権抹消に法律上の期限はありませんが、登記簿に抵当権が残っていると売却も担保設定も困難になります。金融機関から書類が交付された時点で済ませておくのが確実です。登録免許税は不動産1個につき1,000円です。
5. ペアローンなのに「両方消える」と思っている ペアローンは2本の別々のローンです。亡くなった方の分は完済されますが、残された方のローンは残り、返済が続きます。収入合算・連帯保証型で連帯保証人が亡くなった場合も、ローンは完済されません。
6. 団信なしのローンについて、遺産分割協議だけで返済者を決めたつもりになる 金銭債務は法定相続分に応じて当然に分割されると解されており（最高裁昭和34年6月19日判決）、相続人間の合意を金融機関に当然に主張できるとは限りません。債務者を集約するには、金融機関の承諾を得た手続きが必要になるのが通常です。
7. 相続登記の3年と、準確定申告の4か月を見落とす 相続登記は2024年4月1日から義務化され、取得を知った日から3年以内の申請が必要とされ、正当な理由なく怠れば10万円以下の過料の対象になり得ます。亡くなった年分の所得税の準確定申告にも、原則として4か月の期限があります。