リバースモーゲージと相続――自宅を担保に借りたお金は亡くなったあとどうなるか。リ・バース60のノンリコース型・リコース型、社協の不動産担保型生活資金、相続放棄・債務控除まで完全ガイド

リバースモーゲージとは――自宅に住み続けながら、自宅を担保にお金を借りる

一般的な住宅ローンは、借りたお金を毎月少しずつ元金と利息で返していき、借入残高が減っていきます。これに対してリバースモーゲージは、毎月は利息だけを支払う（商品によっては利息も後払い）ことで月々の負担を抑え、元金は契約者が亡くなったときに一括で返すのが基本の形です。

「持ち家はあるけれど、年金収入だけでは手元資金が心もとない」「リフォームや住み替えの資金を、毎月の返済負担を増やさずに用意したい」――こうした高齢の方のニーズに応える仕組みとして利用されています。

3つのタイプ――リ・バース60・社協の不動産担保型生活資金・民間金融機関の商品

「リバースモーゲージ」と呼ばれるものには、大きく分けて次の3つのタイプがあります。お金の使いみちや対象者、亡くなったあとの扱いがそれぞれ異なるため、まずどのタイプかを確認することが出発点です。

とくに【リ・バース60】は「住宅ローン」であり、生活費の補てんには使えない点に注意が必要です。住宅金融支援機構も、利用できる年齢・使いみち・融資限度額などの商品内容は取扱金融機関ごとに異なると案内しています。

契約者が亡くなったら――元金は「一括返済」か「担保物件の売却」で返す

リバースモーゲージの元金の返済は、契約者が亡くなったときにやってきます。【リ・バース60】の場合、住宅金融支援機構は、元金は契約者が亡くなったときに相続人が一括して返済するか、担保物件（住宅および土地）の売却により返済すると案内しています。

夫婦で借りている場合

【リ・バース60】では、夫婦などで連帯債務として借り入れた場合、元金の返済は主債務者と連帯債務者がともに亡くなったときになると案内されています。つまり、先に夫が亡くなっても、妻が住み続けながら利息の支払いを続けられる設計です。一方、契約者が一人だけの商品・契約では、残された配偶者の住まいに影響することがあるため、契約内容の確認が欠かせません。

まず確認すべき書類

1. 金銭消費貸借契約書・抵当権設定契約書どのタイプの商品か、返済期限、ノンリコース型かリコース型か、連帯債務者・連帯保証人の有無を確認します。
2. 登記事項証明書自宅に抵当権（根抵当権）が設定されているか、借入先はどこかを確認します。
3. 金融機関からの通知残高、返済期限、相続人が行うべき手続きの案内を確認します。返済の期限や手続きの期限は契約・商品によって異なります。

亡くなった方の財産と借金の全体像をつかむ方法は、相続財産の調べ方の記事で解説しています。

ノンリコース型とリコース型――売っても足りないとき、相続人は払うのか

担保物件を売却しても、売却代金が残っている債務に届かないことがあります。この不足分を誰が負担するかで、リバースモーゲージは「ノンリコース型」と「リコース型」に分かれます。

住宅金融支援機構によると、【リ・バース60】では2025年度の申込件数の約99％がノンリコース型を選択しており、全期間固定金利タイプはノンリコース型のみの取扱いです。どちらの型を扱うか、選べるかは金融機関によって異なります。

なお、売却代金が債務を上回った場合は、残ったお金は相続人に引き継がれます。売却代金は相続財産として遺産分割の対象になるため、相続人が複数いる場合は分け方を話し合う必要があります。

相続人が選べる道――自宅を残す・売却に任せる・相続放棄する

相続人が実際に選べるのは、おおむね次の3つです。

相続放棄を考えるときの注意

リコース型で、自宅を売っても債務が残りそうな場合や、ほかにも借金がある場合は、相続放棄が選択肢になります。ただし、相続放棄をすると自宅だけでなく預貯金などのプラスの財産も引き継げません。また、財産を処分すると単純承認とみなされ、放棄できなくなるおそれがあります（民法921条）。借金の額がはっきりしない場合は、限定承認という方法もあります。

相続放棄の手続きは相続放棄の記事、限定承認は限定承認の記事で詳しく解説しています。

相続人が複数いるとき

借金は、遺産分割協議で「自宅を相続する長男が返す」と決めても、金融機関（債権者）の承諾がなければ、金融機関に対しては法定相続分に応じて各相続人が負担するのが原則です。誰が自宅を引き継ぎ、誰が返済するかは、金融機関と相談しながら決める必要があります。借金の相続のしくみは借金・保証債務の相続の記事をご覧ください。

相続税の扱い――残った債務は債務控除の対象になるか

相続税の計算では、被相続人の債務で相続開始の際に現に存するもののうち、確実と認められるものを、相続人・包括受遺者が取得した財産から差し引くことができます（相続税法13条1項・14条1項）。これを債務控除といいます。

リバースモーゲージの借入残高は、契約者が亡くなった時点で存在する借入金ですから、一般的には債務控除の対象になり得ると考えられます。自宅の評価額から差し引いて考えると、相続税の課税価格が大きく下がるケースもあります。

また、相続放棄をした人は相続人ではなくなるため、原則として債務控除はできません（葬式費用を実際に負担した場合の取扱いなどは別途確認が必要です）。個別の取扱いは、国税庁のタックスアンサーや税理士でご確認ください。債務控除の全体像は葬儀費用と債務控除の記事でも解説しています。

利用前に家族で話しておくこと――推定相続人の同意・同居家族・配偶者の住まい

リバースモーゲージは、相続人にとって「自宅を相続できるかどうか」を左右する契約です。そのため、商品によっては契約時に推定相続人の同意や確認を求めるものがあり、社協の不動産担保型生活資金では推定相続人の中から連帯保証人1名を選任することになっています。

家族で確認しておきたいチェックリスト

1. どのタイプ・どの型か【リ・バース60】か、社協の制度か、民間の商品か。ノンリコース型かリコース型か。
2. 亡くなったあと、自宅をどうしたいか子どもが住む予定があるなら、一括返済の資金をどう用意するかを考えておきます。
3. 残された配偶者の住まい夫婦の連帯債務にするか、配偶者が契約を引き継げるか。契約者一人の死亡で返済期限が来る契約では、配偶者の住まいが問題になります。
4. 同居家族の条件社協の制度は配偶者または親以外の同居人がいないことが要件です。子どもとの同居を予定している場合は注意が必要です。
5. 金利上昇・担保評価の変動変動金利なら毎月の利息が増えることがあります。担保評価が下がると、借入枠の見直しがある商品もあります。
6. 遺言やエンディングノートへの記載借入先・契約内容を書面で残しておくと、相続人が慌てずにすみます（エンディングノートの記事）。

契約の内容を家族が知らないまま相続が始まると、相続放棄の3か月の期限のなかで判断を迫られることになります。「親の借金のことは聞きにくい」と感じる方も多いのですが、リバースモーゲージは「家」のことだからこそ、家族で共有しておくことをおすすめします。

リバースモーゲージと相続でよくある7つの落とし穴

1. 家族が契約の存在を知らない 相続が始まってから金融機関の通知で知ると、一括返済・売却・相続放棄の判断を短期間で迫られます。
2. ノンリコース型なら何も心配ないと思う 不足分の返済は不要でも、自宅は残らず、返済不要分に所得税等が課税される可能性もあります。
3. リコース型の不足分を見落とす 売却代金で返しきれなかった分は、相続人が返済しなければなりません。
4. 【リ・バース60】で生活費を借りられると思う 【リ・バース60】は住宅関連資金のための住宅ローンで、生活資金には利用できません。
5. 遺産分割で「返済者」を決めれば金融機関にも通ると思う 債権者の承諾がなければ、金融機関に対しては法定相続分に応じた負担が原則です。
6. 自宅を売却したり片づけたりしてから相続放棄を考える 財産を処分すると単純承認とみなされ、放棄できなくなるおそれがあります。
7. 残された配偶者の住まいを考えずに一人で契約する 契約者一人の死亡で返済期限が来ると、配偶者が住み続けられなくなることがあります。