セットバック・都市計画道路予定地・私道の相続税評価――道路がらみで下がる3つの減額

道路がらみで土地の評価が下がる3つのケース

相続税の土地評価は、市街地では原則として路線価方式――その土地が面する道路に付された路線価をもとに計算します（相続財産の評価方法の記事もあわせてご覧ください）。ところが、同じ路線価の道路に面していても、道路との関係で使い方が制限される土地は、実際の価値が下がります。そこで財産評価基本通達には、次の3つについて減額のルールが用意されています。

セットバックを必要とする宅地の評価――通達24-6と「70％控除」

セットバックとは、建て替えのときに、敷地の一部を道路として提供する（後退させる）ことをいいます。財産評価基本通達24-6は、建築基準法42条2項に規定する道路に面しており、将来、建物の建替え時等に同法の規定に基づき道路敷きとして提供しなければならない部分を有する宅地について、次のように評価すると定めています。

すなわち、その宅地について道路敷きとして提供する必要がないものとした場合の価額から、その価額に通達24-6の算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価します。この算式では、セットバック部分の地積が総地積に占める割合に0.7を掛けます。

計算例（考え方の確認）

路線価方式で計算した宅地の価額が3,000万円、総地積200平方メートル、そのうちセットバックとして提供しなければならない部分が10平方メートルだったとします。

1. セットバック部分の地積割合を出す 10平方メートル ÷ 200平方メートル ＝ 0.05
2. 控除する割合を計算する 0.05 × 0.7 ＝ 0.035
3. 控除額を計算し、評価額を求める 3,000万円 × 0.035 ＝ 105万円 → 3,000万円 － 105万円 ＝ 2,895万円

前提となる建築基準法――42条2項道路と接道義務

セットバックを理解するには、建築基準法上の「道路」という考え方を押さえる必要があります。建築基準法43条は、建物の敷地について建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければならない（接道義務）と定めています。そして原則として、建築基準法上の道路は幅員4メートル以上（特定行政庁が指定する区域内では6メートル以上）のものです。

しかし、古い市街地には、幅員4メートル未満の細い道が数多く残っています。そこで建築基準法42条2項は、都市計画区域等に編入された時点ですでに建築物が立ち並んでいた幅員4メートル未満の道について、特定行政庁が指定したものを道路とみなすこととしています。これが実務で「2項道路」「みなし道路」と呼ばれるものです。

相続税の評価では、この「将来削られる部分」が、通達24-6の減額対象になります。逆にいえば、幅員4メートル以上の道路に接しているだけの土地には、この減額は使えません。「うちの前の道は狭い気がする」という感覚ではなく、その道が2項道路として指定されているかどうかが分かれ目になります。

都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価――通達24-7

もう一つの大きな減額が、都市計画道路予定地です。財産評価基本通達24-7は、都市計画道路予定地の区域内（都市計画法4条6項に規定する都市計画施設のうちの道路の予定地の区域内）となる部分を有する宅地について、その部分が区域内でないものとした場合の価額に、次表の地区区分、容積率、地積割合の別に応じて定める補正率を乗じて計算した価額によって評価する、と定めています。

なぜ下がるのかというと、都市計画道路の予定地にかかっている部分には、建築の制限がかかるからです。都市計画施設の区域内で建築するには都市計画法53条の許可が必要で、同法54条の許可基準として、階数が2以下で地階がなく、主要構造部が木造・鉄骨造・コンクリートブロック造等で容易に移転・除却できるものであること、といった要件が定められています。つまり、将来道路になる部分には、しっかりした建物を建てにくい――この使いにくさが、評価額の減額として反映されるわけです。

補正率表の読み方――地区区分・容積率・地積割合の3要素

通達24-7の補正率は、次の3つの組み合わせで決まります。

ここで地積割合とは、通達24-7の注に定められているとおり、その宅地の総地積に対する都市計画道路予定地の部分の地積の割合をいいます。通達に定められた補正率表は、次のとおりです。

表からわかる傾向は、次の2点です。第一に、予定地にかかる割合（地積割合）が大きいほど、補正率は小さくなる＝減額が大きくなること。第二に、容積率が高い商業地ほど、減額の幅が大きいことです。高い建物を建てられる土地ほど、建築制限による打撃が大きいためと考えられます。反対に、普通住宅地区で容積率が低く、かかる面積もわずかであれば、補正率は0.99――ほとんど下がりません。

私道の評価――通達24の「30％」と「評価しない」の分かれ目

3つめは私道です。財産評価基本通達24は、私道の用に供されている宅地の価額は、通常の方法により計算した価額の100分の30に相当する価額によって評価すると定めています。そして、その私道が不特定多数の者の通行の用に供されているときは、その私道の価額は評価しないとしています。

典型的なイメージとしては、公道から公道へ通り抜けできる道や、多くの人が自由に通行している道は「不特定多数の者の通行の用に供されている」として評価しない扱いになり、数軒の家のためだけにある行き止まりの通路は30％評価になる、と説明されます。ただし、これは形状だけで機械的に決まるものではなく、現実の通行状況などを踏まえた個別判断になります。

私道そのものの価額の出し方

私道に路線価が付されていない場合でも、評価ができないわけではありません。国税庁のタックスアンサー「私道の評価」（No.4622）では、私道の価額は次の算式によるとされています。

また同じページの注では、その私道に特定路線価が設定されている場合には、「特定路線価×0.3×地積」で評価しても差し支えないとされています。

3つの減額を使うための調べ方と必要資料

これらの減額は、自分で調べて申告書に反映しなければ、誰も教えてくれません。相続した土地について、次の順番で確認していくとよいでしょう。

1. 登記事項証明書・公図・地積測量図を取る 法務局で取得します。土地の形状、隣地との関係、通路状の部分の有無を確認します（相続財産の調べ方もご参照ください）。
2. 路線価図で地区区分と路線価を確認する 国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で、その土地が普通住宅地区か普通商業・併用住宅地区か等を確認します。通達24-7の補正率を引くために必要です。
3. 市区町村の建築指導課で「道路」を確認する 前面道路が建築基準法42条2項道路かどうか、後退のラインはどこかを確認します。道路種別を示す図面（道路台帳等）で確認できることが多いです。
4. 都市計画課で都市計画図を確認する 用途地域・容積率と、都市計画道路の予定地にかかっているかを確認します。多くの自治体では、都市計画情報をインターネットで公開しています。
5. 現地を歩いて、通行の状況を確認する 私道が通り抜けできるか、行き止まりか、実際に誰が通っているか。写真を撮って記録しておくと、後の説明資料になります。

道路がらみの土地評価でよくある7つの落とし穴

当センターへのご相談の中で見えてきた、道路がらみの土地評価をめぐるよくある誤解と落とし穴を7つに整理いたしました。

1. 「道が狭い」という感覚だけでセットバックの減額を使ってしまう 通達24-6の対象は、建築基準法42条2項の道路に面し、道路敷きとして提供しなければならない部分を有する宅地です。まず特定行政庁に道路種別を確認しましょう。
2. セットバック部分を「全体の70％控除」と誤解する 控除するのは「セットバック部分の地積÷総地積×0.7」を乗じた金額です。土地全体が30％になるわけではありません。
3. 都市計画道路の予定地でも「まだ工事が始まっていないから関係ない」と思い込む 事業着手前でも、区域内にかかっていれば通達24-7の対象になり得ます。都市計画図の確認を省略しないようにしましょう。
4. 補正率を古い表や不正確な資料から引いてしまう 通達24-7の補正率表は改正されることがあります。課税時期に適用される国税庁の通達本文で必ず確認してください。
5. 通り抜けできる私道を「30％」で評価してしまう 不特定多数の者の通行の用に供されている私道は、通達24により評価しない扱いです。30％で評価すると納め過ぎになりかねません。
6. 自分の家だけが使う専用通路を、私道として減額してしまう 宅地への通路として専用利用している路地状敷地は、私道として評価せず、隣接するその宅地とともに1画地の宅地として評価するとされています。ご自身の土地が該当するかは、必ず専門家にご確認ください。
7. 資料を集めずに「たぶん該当する」で申告してしまう 公図・路線価図・道路台帳・都市計画図などの裏づけがないと、否認されたときに説明できません。根拠資料を残しておきましょう。