相続で見落としやすい「私道の持分」――共同所有型と相互持合型の違い、納税通知書に載りにくい理由（地方税法348条2項5号）、相続税評価と相続登記、舗装の補修や水道管の工事の同意は改正民法でどう変わったか（251条・252条）、所在不明の共有者への対応まで完全ガイド

私道の持分とは――「共同所有型」と「相互持合型」

私道とは、国や地方公共団体ではなく、個人や法人が所有している道のことです。分譲地では、道に面した各住宅の所有者が、その道を共同で所有している例が多く見られます。法務省の「所有者不明私道への対応ガイドライン」は、こうした共有私道を次の2つの形態に分けて説明しています。

どちらの形態でも、自宅の土地とは別の地番の土地（またはその持分）として登記されているのが一般的です。つまり、自宅の土地と建物だけを相続登記しても、私道の部分は亡くなった方の名義のまま残ることがあります。

なお、私道でも、建築基準法上の道路（位置指定道路など）として扱われているものがあります。その場合、私道は自宅の接道（敷地が道路に2m以上接すること）を支える役割を果たしていることがあり、私道の持分が自宅の価値に影響することもあります。道路と接道の基本は袋地の相続の記事でも解説しています。

なぜ相続で見落とされるのか――固定資産税の非課税と納税通知書

地方税法は、公共の用に供する道路には固定資産税を課することができないと定めています（地方税法348条2項5号）。私道であっても、不特定多数の人が自由に通行できるなどの要件を満たし、市区町村が認めれば非課税となります。非課税となる要件や手続きは市区町村ごとに定められていますので、所在地の市区町村にご確認ください。

非課税の土地には税額が生じないため、毎年春に届く固定資産税の納税通知書（課税明細書）に記載されないことがあります。ご家族が「通知書に載っている不動産が財産のすべて」と考えて遺産分割協議書を作ると、私道の持分が漏れてしまうのです。

また、自宅を購入したのが数十年前で、当時の権利証（登記済証）をご家族が見たことがない、というケースも少なくありません。購入時の書類一式に、私道の地番が記載されていることがよくあります。

私道の持分の調べ方――登記事項証明書・公図・所有不動産記録証明書

私道の持分の有無は、次のような順番で確認すると効率的です。

1. 権利証・購入時の売買契約書を確認する自宅を購入したときの登記済証（または登記識別情報通知）や売買契約書に、自宅とは別の地番（「持分○分の1」など）が記載されていないかを見ます。
2. 法務局で公図を取り、前面の道の地番を確認する公図（地図に準ずる図面）で、自宅の土地に接している道の地番を確認します。登記所のほか、オンラインでも請求できます。
3. その地番の登記事項証明書を取る前面の道の登記事項証明書で、所有者や共有者の氏名・持分を確認します。亡くなった方の名前があれば、私道の持分も相続財産です。
4. 所有不動産記録証明書を請求する2026年2月2日から、相続人などが、亡くなった方が登記名義人として記録されている不動産の一覧を証明書として請求できる制度が始まっています（不動産登記法119条の2第2項）。住所や氏名の登記の状況によっては一覧に表れないこともあるため、上の方法と組み合わせて確認します。

公図と登記事項証明書の請求には手数料がかかります。金額や請求方法は法務局の案内でご確認ください。

相続税の評価と相続登記――「30％」「評価しない」と登録免許税

相続税の評価

財産評価基本通達24は、私道の用に供されている宅地の価額を、その宅地が私道でないものとして評価した価額の30％相当額で評価すると定めています。さらに、その私道が不特定多数の者の通行の用に供されているときは、評価しない（価額をゼロとする）こととされています。通り抜けのできる私道か、特定の住宅のためだけの行き止まりの私道かなどで、取扱いが分かれます。詳しくは道路がらみの土地評価の記事をご覧ください。

評価がゼロになる場合でも、私道の持分は相続財産であることに変わりはありません。申告書への記載の要否も含め、判断に迷うときは税理士にご相談ください。

相続登記と登録免許税

私道の持分も、自宅と同様に相続登記の申請義務の対象です。相続の開始があったことを知り、かつ、所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となります（不動産登記法76条の2、164条1項）。義務化の全体像は相続登記の義務化の記事をご覧ください。

登録免許税は、原則として固定資産課税台帳の価格をもとに計算します。非課税の私道で台帳に価格が登録されていない場合は、登記官が認定した価額が課税標準となり、近くの宅地の価格をもとに算定する取扱いが案内されることがあります。また、一定の要件を満たす価額100万円以下の土地には、期限付きの免税措置があります。計算の方法と免税措置の期限は相続登記の登録免許税の記事で整理しています。最新の取扱いは管轄の法務局にお問い合わせください。

遺産分割で私道の持分をどう分けるか――自宅とセットで考える

私道の持分は、それだけでは使い道が限られる一方で、自宅の通行や、ガス・水道の配管、建替えの際の接道に関わることがあります。そのため、実務では、自宅の土地を相続する方が私道の持分も一緒に相続する形が基本になります。

遺産分割協議書には、「後日判明した財産は、自宅を取得した○○が取得する」といった条項を入れておくと、私道の持分のように後から見つかった財産の扱いで、改めて協議を行う手間を減らせることがあります。条項の書き方は遺産分割協議書の記事をご参照ください。

舗装の補修や水道管の工事――改正民法（2023年4月施行）で整理された同意の考え方

共同所有型私道では、舗装の補修や配管の工事をするときに、ほかの共有者の同意がどこまで必要かが問題になります。改正前は解釈が必ずしも明確でなく、事実上、共有者全員の同意を求める運用がされ、工事が進まない原因となっていました。2023年4月1日施行の改正民法は、共有物の扱いを次のように整理しています。

法務省は、改正民法を踏まえて「所有者不明私道への対応ガイドライン」を令和4年6月に改訂し（第2版）、私道の舗装やライフラインに関する37の事例を示しています。概要資料では、たとえば次のように整理されています。

• 舗装の修復……保存行為に当たり、共有者が単独でできる
• 私有の水道管の新設……持分に応じた私道の使用として、共有者が単独でできる
• 砂利道のアスファルト舗装……軽微な変更に当たり、持分の過半数で決める

ただし、これらは工事の規模や私道の状況などを前提とした事例ごとの整理です。実際の工事が同じ扱いになるかは、ガイドラインの該当事例の前提条件とあわせてご確認ください。また、工事事業者や自治体の手続きで、承諾書の提出を求められることもあります。

相互持合型私道のように、他人が単独で所有する土地に配管を通す必要がある場合は、民法213条の2の設備設置権が問題となります。必要な範囲内で、損害が最も少ない場所・方法を選び、あらかじめ目的・場所・方法を通知し、償金を支払うといった規律があります。くわしくは相隣関係の記事をご覧ください。

共有者が行方不明・連絡がつかないとき――裁判所の決定と財産管理制度

古い分譲地の私道では、共有者の中に、亡くなったまま相続登記がされていない方や、所在の分からない方が含まれていることがあります。改正民法は、こうした場合の手当ても設けています。

所在等が分からない共有者の持分を、裁判所の決定により取得する制度もあります（民法262条の2）。ただし、その持分が相続財産に属し、共同相続人間で遺産分割をすべき場合には、相続開始の時から10年を経過していないと利用できません（同条3項）。共有関係の解消の全体像は不動産の共有相続の記事をご覧ください。いずれの手続きも裁判所への申立てが必要で、費用や期間がかかります。弁護士や司法書士にご相談ください。

私道の持分の相続でよくある7つの落とし穴

最後に、ご相談の中でよく見られる思い違いを7つにまとめます。

1. 「納税通知書に載っている不動産がすべて」 非課税の私道は、納税通知書に記載されないことがあります。権利証や公図、登記事項証明書で確認しましょう。
2. 「自宅の土地と建物を登記すれば、相続登記は終わり」 私道の持分は別の地番です。申請書に記載しなければ、亡くなった方の名義のまま残ります。
3. 「評価がゼロなら、遺産分割協議書に書かなくてよい」 相続税の評価と、だれが相続するかは別の問題です。登記のためにも、協議書に地番と持分を記載しておきましょう。
4. 「私道の持分は、公平に兄弟で共有しておけばよい」 工事の同意や売却のたびに全員の協力が必要になります。自宅を継ぐ方がまとめて相続する形を基本に検討しましょう。
5. 「私道の工事には、今でも共有者全員の判子が必要」 改正民法のもとでは、保存行為は単独で、軽微な変更を含む管理は持分の過半数で決められます。ただし、工事の内容によって扱いが異なります。
6. 「連絡のつかない共有者がいるから、工事はあきらめるしかない」 裁判所の決定を得て、所在等不明の共有者を除いて決める制度があります。まずは専門家にご相談ください。
7. 「売るときに直せばよい」 売却の直前に登記漏れが分かると、相続人全員の協力が必要になり、引渡しが遅れることがあります。相続登記の申請義務もあるため、相続の段階で確認しておきましょう。