賃貸アパート・貸家を相続したら――賃貸人の地位は民法896条で当然に承継、敷金の返還債務も引き継ぐ、遺産分割前の賃料は各相続人に分割帰属（最高裁平成17年9月8日）、賃借人への通知と青色申告の期限を完全ガイド

賃貸アパートを相続したとき、大家として何を引き継ぐのか

賃貸不動産の相続が、自宅だけの相続と決定的に違うのは、「相手方のいる契約」が一緒についてくるという点です。入居者の方は、相続があったからといって住まいを失うわけではありません。その代わり、相続人は賃貸人としての義務を、その日から負うことになります。

相続人が複数いる場合、遺産分割が終わるまでは、建物と敷地は共同相続人の共有になります（民法898条1項）。したがって、賃貸人としての地位も、相続人全員が共同して承継するのが基本の形です。

賃貸人の地位は「当然に」承継される――民法896条の包括承継

根拠は民法896条です

賃貸人が亡くなった場合に賃貸人の地位が相続人に移る根拠は、民法896条です。

賃貸人としての地位は、被相続人その人にしかできない「一身専属」のものではありません。ですから、賃貸借契約上の地位は、相続開始の時に、そのまま相続人へ移ります。これを包括承継といいます。

売買で大家が変わる場合（民法605条の2）とは、土台が違います

ここで混同されやすいのが、民法605条の2です。同条は、賃貸不動産が売買などで第三者に譲渡された場合の、賃貸人たる地位の移転を定めた規定です（2020年4月1日施行の債権法改正で新設）。

なお、民法605条の3は、譲渡人と譲受人の合意によって賃貸人たる地位を移転する場合を定めており、この場合も賃借人の承諾は要らないとされています。

売買は特定承継、相続は包括承継です。相続による賃貸人の地位の承継は、民法896条を根拠とするものであり、605条の2第1項が定める「譲渡の場合」とは別の問題と整理されます。ですから、「登記をしないと賃借人に対抗できない」という605条の2第3項の話を、相続の場面にそのまま当てはめる必要はありません。なお、相続人以外の方への特定遺贈は特定承継にあたるため、605条の2の適用が問題になり得ます。

共同相続の段階では、管理と変更の区別に注意が必要です

遺産分割が終わるまでの共有状態では、新しい入居者と契約を結ぶときの扱いに注意が必要です。共有物の管理に関する事項は各共有者の持分の価格の過半数で決められますが（民法252条1項）、共有物にその形状または効用の著しい変更を伴う変更を加える行為は共有者全員の同意が必要です（民法251条1項）。なお2023年4月1日施行の改正により、形状・効用の著しい変更を伴わない「軽微な変更」は「管理」として持分の価格の過半数で決められることが明確化されました。

そして、2023年4月1日施行の改正で加わった民法252条4項は、次の期間を超えない賃借権等の設定は「管理」として持分の価格の過半数で決められることを明らかにしました。

もっとも、建物の賃貸借には借地借家法が適用され、期間の定めを置いても更新が前提となる点に注意が必要です。共有状態のまま新規募集を続ける場合は、相続人全員の同意をとっておくのが安全です。共有そのもののリスクは不動産の共有相続の記事で詳しく扱っています。

預かっている敷金の返還債務も引き継ぐ――民法622条の2と605条の2第4項

敷金とは何か――民法622条の2が定義しています

2020年4月1日施行の改正で、敷金の定義と返還時期が条文に明記されました。

ポイントは「名称のいかんを問わず」です。「保証金」「預り金」といった名前でも、債務を担保する目的で預かっている金銭であれば、敷金として扱われます。また、返還すべき時期は契約が終了し、かつ、部屋の明渡しを受けたときです（いわゆる明渡し時説）。

相続人は、この返還債務を引き継ぎます

敷金返還債務も賃貸人の地位に伴う債務ですから、民法896条によって相続人に承継されます。この「地位と敷金返還債務は一体である」という考え方は、譲渡の場面について定めた民法605条の2第4項にも表れています。同項は、賃貸人たる地位が譲受人（またはその承継人）に移転したときは、民法608条の規定による費用の償還に係る債務および民法622条の2第1項に規定する敷金の返還に係る債務を、譲受人（またはその承継人）が承継するとしています。

相続税では「預り敷金」を債務控除できる場合があります

預かっている敷金は、相続開始の時点で賃借人に返すべき債務として存在しています。相続税では、被相続人の債務のうち相続開始の時に現に存するものを課税価格から控除できるとされており（相続税法13条1項）、控除できる債務は確実と認められるものに限るとされています（同法14条1項）。

もっとも、控除できる金額は、名目上の敷金の額とは一致しないことがあります。未払賃料に充当できる部分、契約上返還不要とされている礼金・権利金に当たる部分、実質が前払賃料である部分などは、扱いが変わり得ます。賃貸不動産の相続税申告は、契約書の一本ずつの読み込みが必要な作業です。必ず税理士にご確認ください。

遺産分割前の家賃は誰のものか――最高裁平成17年9月8日判決

賃料債権は「遺産とは別個の財産」です

相続開始から遺産分割が成立するまでの間も、入居者は毎月家賃を払い続けます。この家賃は、遺産の一部として遺産分割の対象になるのでしょうか。

この点について、最高裁平成17年9月8日判決は、次の趣旨を判示しました。

さらに、この判決は、後に遺産分割が行われても、それまでに各相続人が取得した賃料債権の帰属は影響を受けないとしています。遺産分割には相続開始の時にさかのぼって効力を生ずるという定め（民法909条）がありますが、この遡及効は「遺産とは別個の財産」である賃料債権には及ばないという整理です。

たとえば相続人が子2人で法定相続分が各2分の1なら、遺産分割前に発生した家賃は、原則として各自が2分の1ずつ取得します。その後の遺産分割で長男がアパートを単独取得しても、それまでの家賃まで当然に長男のものになるわけではありません。

不動産所得の申告も、同じ考え方で分かれます

家賃の帰属が各相続人に分かれるということは、その家賃に対する所得税の申告も、原則として各相続人がそれぞれ行うということです。遺産分割が長引いている間、「長男が全部管理しているから長男が申告する」という処理は原則として認められません。

遺産分割がまとまらないまま申告期限が来る場合の相続税の扱いは、未分割で相続税申告をする場合の記事もあわせてご覧ください。

賃借人への通知と振込先の変更――実務で最初に手を付けること

通知は「法律上の要件」ではありませんが、実務上は必須です

くり返しになりますが、賃貸人が亡くなったことや相続人が誰かを賃借人に通知することは、賃貸人の地位の承継について法律上の効力発生要件ではありません。通知をしていないからといって、承継が無効になるわけではありません。

けれども、通知をしなければ、入居者の方は「誰に家賃を払えばよいのか」「どこに修理を頼めばよいのか」が分かりません。実務では、できるだけ早く次の内容を文書でお知らせするのが通例です。

• 賃貸人（被相続人）が亡くなったこと、その年月日
• 相続人（または相続人の代表者・連絡窓口）の氏名と連絡先
• 今後の賃料の振込先（口座名義・金融機関・口座番号）と、いつ分の家賃から適用するか
• 預かっている敷金は引き続き承継されること（金額の確認を兼ねると親切です）
• 修繕・設備故障・緊急時の連絡先
• 管理会社が変わる場合はその旨
• 賃貸借契約の内容（賃料額・期間・特約）は従前どおりで、結び直しは不要であること

入居者側の相続（借主が亡くなった場合）も確認しておきましょう

逆のケース、つまり入居者が亡くなった場合も、建物賃借権は民法896条によって入居者の相続人に承継されます。大家の側から「契約者が亡くなったので契約は終わり」と扱うことはできません。解約や明渡しは、相続人との間で話し合うことになります。

相続人が誰も引き継ぎを望まない場合や、相続人が見当たらない場合の処理は、相続人がいないときの記事もあわせてご覧ください。

相続登記・火災保険・管理委託契約――名義を整える手順

法律上は当然に承継されても、名義が被相続人のままだと動かせない手続きがあります。優先順位をつけて進めてください。

固定資産税の扱いは相続した不動産の固定資産税の記事、借入金・保証債務の承継は借金・保証債務の相続の記事で詳しく扱っています。

税金の手続き――準確定申告・青色申告の承認申請・消費税

準確定申告――相続開始を知った日の翌日から4か月以内

被相続人に不動産所得があった場合、その年の1月1日から死亡の日までの所得について、相続人が申告をします。これを準確定申告といい、期限は相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内です。詳しくは準確定申告の記事をご覧ください。

青色申告は「引き継げません」――相続人が新たに承認申請をします

ここが、賃貸不動産の相続でもっとも見落とされる手続きです。被相続人が青色申告をしていても、その承認は相続人には引き継がれません。相続人が青色申告をしたいときは、相続人自身が青色申告承認申請書を提出する必要があります（青色申告の承認申請は所得税法144条）。

国税庁は、被相続人が青色申告をしていた事業を相続により承継した場合の提出期限として、次の3区分を示しています。

消費税――被相続人の課税売上高で判定される特例があります

店舗・事務所・駐車場などの賃貸収入がある場合は、消費税も関係します。消費税法10条は、相続があった場合の納税義務の免除の特例を定めており、相続人が被相続人の事業を承継したときは、相続人自身の課税売上高だけでなく、被相続人の基準期間における課税売上高も基礎として納税義務が判定されるという仕組みになっています。

つまり、相続人自身の売上が小さくても、被相続人の売上が大きければ課税事業者になる場合があるということです。相続人が複数いる場合や、承継した事業の範囲が一部である場合には、別途の判定が必要になります。

不動産所得の「事業的規模」も確認しておきましょう

不動産の貸付けが事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模かどうかで判定されます。国税庁の所得税基本通達26-9は、特に反証がない限り、次の場合は事業として行われているものとして扱うとしています。

• 貸間・アパート等については、独立した室数がおおむね10室以上
• 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上

いわゆる「5棟10室基準」です。事業的規模かどうかで、青色申告特別控除の額、青色事業専従者給与の可否、取壊し損失や貸倒れの扱いなどが変わります。相続によって物件が複数の相続人に分かれると、それまで事業的規模だったものが、各人では規模に届かなくなることがあります。遺産分割の内容を決める前に、税理士に影響を確認してください。

なお、相続税の側では、賃貸中の土地・建物は貸家建付地・貸家として評価が下がり、小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）の対象になる場合もあります。貸家建付地・貸家の相続税評価の記事、小規模宅地等の特例の記事もあわせてご覧ください。

賃貸不動産の相続でよくある7つの落とし穴

1. 「入居者と契約を結び直さなければ」と思い込む 賃貸人の地位は民法896条により相続開始の時に当然に承継されます。契約の結び直しは不要で、賃借人の承諾も要りません。誤って「新しい契約書に署名を」と求めると、賃料の値上げや条件変更を持ち込んだと受け取られ、トラブルの種になります。
2. 預かっている敷金の額を把握しないまま相続する 敷金は返還債務です。手元に残っていなくても、退去時に返す義務は相続人に残ります。戸数の多い物件では、隠れた債務が大きな額になることがあります。賃貸借契約書と家賃台帳で、全戸分を洗い出してください。
3. 遺産分割前の家賃を「建物を取得した人のもの」として処理する 最高裁平成17年9月8日判決により、相続開始から遺産分割までの賃料債権は遺産とは別個の財産で、各共同相続人が相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得します。遺産分割の遡及効（民法909条）は及びません。全員で合意して調整する場合は、その合意を書面に残してください。
4. 青色申告承認申請の期限を過ぎてしまう 被相続人の青色申告の承認は相続人に引き継がれません。提出期限は死亡の日が1月1日～8月31日なら死亡の日から4か月以内、9月1日～10月31日ならその年12月31日、11月1日～12月31日なら翌年2月15日です。過ぎるとその年は白色申告になります。
5. 火災保険・管理委託契約の名義をそのままにする 建物の保険契約者は所有者です。名義が被相続人のまま事故が起きると、保険金の請求で余計な手間がかかるおそれがあります。管理委託契約も委託者名義が変わっていないと、解約や条件変更の局面で動けません。早めに各社へご連絡ください。
6. 共有のまま新規入居者の募集を続ける 共有物の管理は持分の価格の過半数（民法252条1項）、形状または効用の著しい変更を伴う変更は全員の同意（同251条1項。軽微な変更は過半数）です。2023年4月1日施行の252条4項は建物3年・土地5年などの短期の賃借権設定を管理としましたが、建物賃貸借は借地借家法で更新が前提です。共有状態が長引くほど動きにくくなりますので、早期の遺産分割をご検討ください。
7. 「大家の仕事」を誰も引き受けないまま放置する 修繕義務は相続人にあります（民法606条1項）。雨漏りや設備の故障に対応しないと、賃料減額や損害賠償の問題になり得ます。相続人の誰も住まいが近くにない場合は、管理会社への委託を早めにご検討ください。売却する場合も、入居者がいる状態での売却（オーナーチェンジ）になる点にご注意ください。