畑・原野・駐車場の相続税評価――農地は4区分（財産評価基本通達36〜36-4）、市街地農地は宅地比準方式（通達40）、生産緑地は5％〜35％を控除（通達40-3）、雑種地は近傍地比準（通達82）を完全ガイド

「畑」「原野」「駐車場」――宅地以外の土地は、評価の入口が違う

相続税の土地評価というと、路線価図を見て、間口や奥行で補正して――という宅地の話が思い浮かびます。けれども、財産評価基本通達は、土地を「地目ごとに評価する」という建て方をとっています。

地目は「登記簿」ではなく「課税時期の現況」で判定します

ここが最初の分かれ道です。財産評価基本通達7は、土地の価額は地目の別に評価するとしたうえで、その地目は課税時期の現況によって判定するとしています。

ですから、次のようなことが起こります。

• 登記簿は「畑」だが、実際は砂利を敷いた月極駐車場――雑種地として評価
• 登記簿は「田」だが、何年も耕作されず雑木が生えた状態――現況に応じた地目で評価
• 登記簿は「山林」だが、実際は造成済みの資材置場――雑種地として評価

農地は4つに区分される――純農地・中間農地・市街地周辺農地・市街地農地

農地の評価は、「その農地がどのくらい宅地化の影響を受けているか」で4つに区分することから始まります。区分を定めているのは、財産評価基本通達36から36-4です。

おおまかなイメージとしては、純農地は純粋な農業地域の農地、中間農地はその周辺、市街地周辺農地は市街化区域に近い農地、市街地農地は市街化区域内の農地や転用許可を受けた農地――という並びです。

純農地・中間農地は倍率方式（通達37・38）、市街地周辺農地は80％（通達39）

倍率方式――固定資産税評価額に倍率を乗じます

純農地（通達37）と中間農地（通達38）は、倍率方式で評価します。

農地の固定資産税評価額は、宅地に比べてかなり低く抑えられています。そのため、純農地・中間農地の相続税評価額も、宅地とは桁が違う水準になることが多いのです。

市街地周辺農地――市街地農地として評価した価額の80％

市街地周辺農地の評価を定めるのは通達39です。

なぜ80％なのかというと、市街地周辺農地は、宅地への転用が市街地農地ほど確実ではないという位置づけだからです。「宅地並みだが、まだ宅地ではない」という性格が、この20％の差に表れていると理解すると分かりやすいでしょう。

市街地農地は宅地比準方式――宅地としての価額から造成費を引く（通達40）

算式――「宅地だったらいくらか」から造成費を差し引きます

市街地農地の評価を定めるのは通達40です。原則は宅地比準方式で、地域によっては倍率方式による場合もあります。

考え方はシンプルです。「この土地を宅地として売るには、まず造成しなければならない。その費用の分だけ、宅地より安いはずだ」ということです。

造成費の金額は、国税局長が定めています

差し引く造成費は、自分で見積もった工事費ではありません。整地・土盛り・土止めなどの費用がおおむね同一と認められる地域ごとに、国税局長が金額を定めています。実際の金額は、各国税局の「財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）」に掲載されています。

不整形・がけ地・広い土地などの補正も、宅地と同じように考えます

「宅地であるとした場合の価額」を求める段階では、宅地の評価と同じ考え方の補正が関わってきます。形が悪ければ不整形地の補正、傾斜があればがけ地の補正、面積が大きければ地積規模の大きな宅地の評価が問題になり得ます。宅地比準方式は「宅地の評価の技術」を一度通ってから造成費を引く、という二段構えの作業です。

生産緑地の評価――買取りの申出ができるまでの期間で5％〜35％を控除（通達40-3）

生産緑地とは――市街化区域の農地に、30年の営農義務をかける制度です

生産緑地は、生産緑地法に基づいて、市街化区域内の農地等について都市計画で生産緑地地区を定めたものです。指定を受けると、固定資産税が農地並みに軽減される一方で、その土地で農業を続ける義務（建築等の制限）を負います。

そして、生産緑地法10条は、所有者が市町村長に対して買取りの申出をすることができる時期を定めています。

特定生産緑地の制度は、平成29年（2017年）の生産緑地法改正で創設され、平成30年（2018年）4月1日に施行されたものです。

評価――市街地農地としての価額から、期間に応じた割合を控除します

生産緑地の評価を定めているのは、財産評価基本通達40-3です。考え方は、「まだ売れない期間が長いほど、大きく控除する」というものです。

雑種地の評価――近傍地比準と、市街化調整区域内の「しんしゃく割合」（通達82）

雑種地とは――駐車場・資材置場・ゴルフ練習場など

雑種地は、田・畑・宅地・山林・原野・牧場・池沼などのいずれにも当たらない土地です。実務でよく出てくるのは、月極駐車場、資材置場、家庭菜園として使われていない空地、私道以外の空き地などです。

雑種地の評価を定めているのは、財産評価基本通達82です。

つまり、「近くの似た土地はいくらか」から出発するということです。市街化区域内の駐車場であれば、近隣の宅地の価額を基礎に、必要に応じて造成費相当額を控除するという組み立てになるのが一般的です。

市街化調整区域内の雑種地――法的規制を「しんしゃく」します

難しいのは市街化調整区域内の雑種地です。市街化調整区域は、原則として建物を建てられない区域です。ですから、近くの宅地の価額をそのまま基礎にすると、実際には建てられない土地を、建てられる土地と同じように評価してしまうことになります。

そこで国税庁は、宅地比準方式をとる場合に、開発行為の可否、建築制限、位置などを考慮した「法的規制等に係るしんしゃく割合」を考慮するという考え方を、質疑応答事例で示しています。示されている割合には、50％・30％・0％といった区分があります。

評価の前に確認すること――地目の判定・評価単位・届出と納税猶予

評価単位――「筆ごと」ではありません

相続税の土地評価は、登記簿の1筆ごとに行うものではありません。宅地については「1画地の宅地」を単位とし（財産評価基本通達7-2）、農地については原則として1枚の農地を単位としつつ、市街地周辺農地・市街地農地・生産緑地については利用の単位となっている一団の農地を単位とするなど、地目ごとに定めがあります。

評価単位を誤ると、補正の適用も変わり、評価額そのものが動きます。詳しくは宅地の評価単位「1画地の宅地」の記事をご覧ください。

農地を相続したときの届出――農業委員会への手続きがあります

農地を相続で取得したときは、農業委員会への届出が必要とされています（農地法3条の3）。売買や贈与のような農地法3条の許可は不要ですが、届出は別に求められる、という関係です。

農地等の納税猶予――使えれば大きい、けれども要件は厳しい

農業を継続する相続人が農地を取得した場合には、農地等についての相続税の納税猶予の特例（租税特別措置法70条の6）を検討する余地があります。農業投資価格を超える部分に対応する相続税額の納付が猶予されるという、非常に効果の大きい制度です。

ただし、この特例は相続税の申告期限までに申告し、担保を提供すること、その後も農業を継続することなど、要件が細かく定められています。途中で耕作をやめたり譲渡したりすると、猶予された税額と利子税を納めなければならなくなることがあります。「とりあえず使っておく」という選択ができる制度ではありません。適用の可否と長期の見通しは、必ず税理士にご相談のうえご判断ください。最新の要件は国税庁でご確認ください。

農地・雑種地の相続税評価でよくある7つの落とし穴

1. 登記簿の地目だけを見て評価してしまう 地目は課税時期の現況で判定します（財産評価基本通達7）。登記が「畑」でも、砂利を敷いた駐車場として使っていれば雑種地としての評価が問題になります。現地を見ずに登記簿だけで評価するのは、もっとも危険な進め方です。
2. 「畑だから評価はゼロに近い」と思い込む 市街化区域内の農地は、市街地農地として宅地比準方式（通達40）で評価され、宅地に近い金額になり得ます。収益は小さいのに評価額は大きい、という状態になりやすく、納税資金の不足が起きやすい財産です。
3. 市街地周辺農地で、80％を掛ける順番を間違える 通達39は、その農地が市街地農地であるとした場合の価額の80％と定めています。先に宅地比準方式で造成費を差し引いてから、80％を乗じます。順番を入れ替えると金額が変わります。
4. 造成費を自分で見積もった工事費で計算する 差し引く造成費は、国税局長が定め、財産評価基準書に掲載された金額です。実際の見積書の金額ではありません。平坦地と傾斜地で区分が分かれている点にもご注意ください。
5. 生産緑地だから大きく減額されると期待する 通達40-3の控除割合は、買取りの申出ができることとなる日までの期間で決まります（10％〜35％）。そして、課税時期において買取りの申出ができる生産緑地は5％です。亡くなった方がその生産緑地の主たる従事者だった場合は、生産緑地法10条2項により買取りの申出ができる状態となり得るため、控除は5％にとどまることがあります。
6. 市街化調整区域内の雑種地を、近隣の宅地の価額そのままで評価する 市街化調整区域は原則として建物を建てられない区域です。国税庁の質疑応答事例は、法的規制等に係るしんしゃく割合（50％・30％・0％など）を考慮する考え方を示しています。どの割合に当たるかは個別判定が原則ですので、必ず国税庁の質疑応答事例と税理士にご確認ください。
7. 納税猶予を「とりあえず使う」つもりで選ぶ 農地等の納税猶予（租税特別措置法70条の6）は効果が大きい一方で、申告期限までの申告と担保の提供、その後の農業の継続などが求められます。途中で要件を満たさなくなると、猶予された税額と利子税を納めることになる場合があります。後継者の有無と20年、30年先の見通しまで含めて、税理士と一緒に判断してください。