がけ地・土砂災害特別警戒区域内にある宅地の相続税評価――財産評価基本通達20-5と20-6、付表8のがけ地補正率と付表9の特別警戒区域補正率を完全ガイド

「同じ広さなのに、隣の土地より使いにくい」という土地があります

相続財産のなかで、もっとも金額が大きくなりやすいのが土地です。そして、もっとも「思っていた金額と違う」が起きやすいのも土地です。

その理由は単純で、土地は一つひとつ、形も高低差も接している道路も違うからです。

相続税の土地評価は、路線価に地積を掛けて終わりではありません。その土地の個別の事情に応じて、価額を調整する定めが、財産評価基本通達に数多く置かれています。

すでに本マガジンでご紹介したものだけでも、不整形地の相続税評価――かげ地割合と不整形地補正率、間口狭小・奥行長大との併用ルール（下限0.60）を完全ガイド、無道路地の評価とは――道路に接しない土地の相続税評価、通路開設費用の控除（40％上限）を完全ガイド、セットバック・都市計画道路予定地・私道の相続税評価――道路がらみで下がる3つの減額を完全ガイドなどがあります。

本記事で扱うのは、そのなかでも「高さ」と「危険」にかかわる二つです。

この二つは、似ているようで、まったく違うものです。20-5は「地形」の話、20-6は「区域指定」の話です。同じ土地が両方に当たることもあれば、片方だけということもあります。

がけ地等を有する宅地とは――財産評価基本通達20-5の考え方

まず、財産評価基本通達20-5です。

「通常の用途に供することができない」がポイントです

ここでいうがけ地等は、単に「傾いている」というだけでは足りません。その部分が、宅地としての通常の用途に供することができないと認められることが必要です。

ご相談のなかでは、「庭が少し斜めになっている」というお話もうかがいます。けれども、そこに物置を置けたり、駐車できたり、植栽ができたりするのであれば、それは通常の用途に供せているということになりやすいでしょう。

大前提――「1画地の宅地」として一体であること

もう一つ、見落とされやすい前提があります。がけ地部分と平坦部分が、一体として一つの評価単位を構成していることです。

相続税の土地評価は、登記簿の筆ごとではなく、利用の単位である「1画地の宅地」ごとに行います。ですから、斜面部分が別の評価単位として扱われるべき場合には、20-5の話にはなりません。

評価単位の考え方については、宅地の評価単位「1画地の宅地」とは――相続税は筆ごとに評価しない、財産評価基本通達7-2と「著しく不合理な分割」を完全ガイドで詳しく整理しております。

路線価方式の宅地が対象です

通達20-5・20-6は、路線価方式により評価する宅地についての定めです。

倍率方式の地域では、固定資産税評価額に評価倍率を乗じて評価します。この場合、これらの通達による補正を別途行う取扱いにはなっていません。

がけ地補正率の決まり方――付表8、方位とがけ地割合

では、どのくらい下がるのでしょうか。

まず、がけ地割合を出します

たとえば、総地積300平方メートルのうち、120平方メートルが通常の用途に供することができないがけ地であれば、がけ地割合は120 ÷ 300 ＝ 0.40となります。

付表8「がけ地補正率表」

国税庁が公表している付表8の内容は、次のとおりです。

表を見て、二つのことに気づかれると思います。

1. 表は「0.10以上」から始まります。したがって、がけ地割合が0.10未満のときは、付表8によるがけ地補正率を適用しません。
2. 同じ割合でも、方位によって補正率が違います。もっとも下がるのは北向きで、もっとも下がりにくいのが南向きです。補正率の最小値は、北向きでがけ地割合0.90以上のときの0.53です。

計算のイメージ

ごく単純化した例で、流れを見てみます。実際には、奥行価格補正など他の調整も加わります。

1. 路線価を確認する――たとえば1平方メートルあたり15万円。
2. 総地積を確認する――たとえば300平方メートル。
3. がけ地部分の地積を確認する――たとえば120平方メートル。
4. がけ地割合を計算する――120 ÷ 300 ＝ 0.40。
5. 方位を確認する――たとえば北。
6. 付表8からがけ地補正率を読む――0.40以上・北で0.78。
7. 他の調整を行ったうえで、がけ地補正率0.78を乗じる。

がけ地の方位はどう決めるか――斜面が向いている方向と、南東などの中間方向

ここが、実務でいちばん間違えやすいところです。

「道路の方位」ではありません

付表8でいう方位は、宅地が接している道路の方位ではありません。原則として、がけの斜面が向いている方位で判定します。

南東・北西などの中間方向のとき

付表8には、南・東・西・北の4方位しかありません。では、斜面が南東を向いているような場合はどうするのでしょうか。

国税庁の質疑応答事例では、このような場合、該当する二つの方位の補正率を平均して用いるという考え方が示されています。

斜面が複数の方位にわたるとき

一つの宅地のなかに、北向きの斜面と西向きの斜面があるというケースもあります。

この場合の考え方も、国税庁の質疑応答事例に整理があります。それぞれの方位のがけ地の地積に応じて、加重平均のような形で補正率を求めるという発想です。

ただ、ここまで来ると、実務としては専門的な領域です。私どもがお伝えしたいのは、計算方法そのものより、「そういう定めがある」ということです。

土砂災害特別警戒区域内にある宅地の評価――通達20-6と付表9

もう一つが、財産評価基本通達20-6です。

いつから適用されているか

この定めは、平成31年（2019年）1月1日以後に相続、遺贈または贈与により取得した財産について適用されます。

特別警戒区域割合を出します

付表9「特別警戒区域補正率表」

がけ地補正率と同じく、表は「0.10以上」から始まります。したがって、割合が0.10未満のときは、付表9による補正率を適用しません。

また、区分は3つだけです。がけ地補正率のように方位による違いはありません。

がけ地補正率と両方に当たるとき

斜面地の土地では、がけ地でもあり、かつ土砂災害特別警戒区域内でもあるということが、しばしばあります。

この場合には、特別警戒区域補正率とがけ地補正率を乗じます。ただし、乗じて得た率が0.50を下回る場合には、0.50とします。

たとえば、特別警戒区域補正率0.70、がけ地補正率0.63であれば、乗じた率は0.441となりますが、0.50を下回りますので、0.50を用いることになります。

イエローゾーンとレッドゾーン――補正の対象になるのはどちらか

ここが、この記事でもっともお伝えしたいところです。

二つの区域は、別のものです

根拠となる法律は、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（平成12年法律第57号）――通称土砂災害防止法です。

つまり、「土砂災害警戒区域に入っている」というだけでは、付表9による補正はできません。付表9の対象は、特別警戒区域（レッドゾーン）です。

イエローゾーンなら、まったく下がらないのか

ここは、慎重に申し上げます。

付表9による特別警戒区域補正率は、イエローゾーンには適用されません。これは、通達の定めからくる結論です。

もっとも、その土地に急な斜面があり、通常の用途に供することができない部分があるのであれば、それは20-5のがけ地の話として、別に検討する余地があります。

他の補正との関係と、申告後に気づいたとき

他の減額規定との関係

斜面地の土地では、がけ地や特別警戒区域以外の事情も重なっていることがよくあります。

1. 形が悪い――不整形地の相続税評価――かげ地割合と不整形地補正率、間口狭小・奥行長大との併用ルール（下限0.60）を完全ガイド。
2. 道路に接していない――無道路地の評価とは――道路に接しない土地の相続税評価、通路開設費用の控除（40％上限）を完全ガイド。
3. 道路の後退が必要――セットバック・都市計画道路予定地・私道の相続税評価――道路がらみで下がる3つの減額を完全ガイド。
4. 面積が大きい――地積規模の大きな宅地の評価――三大都市圏500㎡・それ以外1,000㎡から使える「広い土地の減額」を完全ガイド。

これらは、それぞれ適用の要件と併用のルールが定められています。「片っ端から掛ければよい」というものではありませんので、組み合わせの判断は税理士にお任せください。

申告後に気づいたとき――更正の請求

相続税の申告を終えたあとで、「がけ地の補正が入っていなかった」と気づかれることがあります。

この場合、更正の請求という手続があります。原則として、法定申告期限から5年以内です（国税通則法23条1項）。「申告書を提出した日から5年」ではなく、「法定申告期限から5年」ですので、その点はご注意ください。

詳しくは、相続税の更正の請求――払い過ぎた相続税を取り戻す手続き、通則法23条の5年と相続税法32条の4か月を完全ガイドをご覧ください。

がけ地・土砂災害特別警戒区域の評価でよくある7つの落とし穴

1. 「土砂災害警戒区域（イエローゾーン）だから、評価が下がるはずだ」と考える 付表9の特別警戒区域補正率の対象は、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン。土砂災害防止法9条1項）です。土砂災害警戒区域（イエローゾーン。同法7条1項）に指定されているというだけでは、通達20-6による補正の対象にはなりません。ただし、その土地に通常の用途に供することができない斜面があれば、20-5のがけ地として別に検討する余地があります。
2. がけ地の方位を、道路の向きで判定する 付表8の方位は、原則として「がけの斜面が向いている方位」です。接している道路の方位ではありません。南側に道路があり、北側が崖になって落ちている土地なら、方位は「北」です。この判定を誤ると、補正率が大きく変わります（がけ地割合0.90以上なら、南0.70に対して北0.53）。
3. 「少し傾いている」だけで、がけ地だと考える 通達20-5の対象は、「通常の用途に供することができない」と認められる部分です。物置を置ける、駐車できる、庭として使えるといった部分は、通常の用途に供せていると判断されやすいでしょう。判断には現地の確認が必要ですので、写真や高低差の分かる資料を用意して、税理士にご相談ください。
4. 割合が0.10未満なのに、補正できると考える 付表8も付表9も、表の区分は「0.10以上」から始まります。したがって、がけ地割合・特別警戒区域割合のいずれも、0.10未満のときは、これらの表による補正率を適用しません。「わずかでも斜面があれば下がる」というものではありません。
5. 「危険な土地だから、評価はほとんどゼロになる」と期待する 補正率には下限があります。がけ地補正率の最小値は0.53（北向き・がけ地割合0.90以上）、特別警戒区域補正率の最小値は0.70です。両方を併用する場合も、乗じた率が0.50を下回るときは0.50とされています。使いにくさを一定の範囲で反映する定めであって、危険性をそのまま価額に置き換えるものではありません。
6. 倍率地域の土地に、通達20-5・20-6を当てはめようとする これらの定めは、路線価方式により評価する宅地についてのものです。倍率方式の地域では、固定資産税評価額に評価倍率を乗じて評価し、これらの通達による補正を別途行う取扱いにはなっていません。固定資産税評価額そのものに疑問がある場合は、市町村の資産税担当課にご相談ください。
7. 申告が終わったから、もう何もできないとあきらめる 更正の請求という手続があります。原則として法定申告期限から5年以内です（国税通則法23条1項）。「申告書を提出した日から5年」ではありません。ただし、請求すれば必ず認められるものではなく、がけ地の範囲・方位・区域指定を裏づける資料が必要です。まずは税理士にご相談ください。