不整形地の相続税評価――かげ地割合と不整形地補正率、間口狭小・奥行長大との併用ルール（下限0.60）を完全ガイド

きれいな四角の土地は、実はめったにない

相続税の土地評価というと、多くの方が「路線価に面積を掛ければ出るもの」と思っておられます。実際、国税庁の路線価図を見て、「20万円」と書かれた道路に面する300㎡の土地だから6,000万円だな――そう計算される方は珍しくありません。

けれども、これはあくまで出発点にすぎません。路線価は、その道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価額として付けられています。「標準的」とは、平たく言えば整った長方形で、間口も奥行もほどよく、道路に普通に接している土地のことです。

ところが、現実の宅地はどうでしょうか。相続の現場で図面を拝見していると、きれいな長方形の土地に出会うほうがむしろ稀です。角が斜めに切れている。奥がへこんでいる。旗のように細い通路の先に敷地が広がっている。三角形に近い。分筆を繰り返した結果、L字型になっている――こうした土地のほうが、はるかに多いのです。

形がいびつな土地は、同じ面積でも使い勝手が落ちます。建物を建てようとしても、有効に使えない部分が出てきます。売ろうとしても、整形地より安くなるのが通常です。その実態を評価額に反映させるのが、不整形地の評価という考え方です。

不整形地とは何か――財産評価基本通達20の考え方

まず、根拠となる通達を確認しておきます。国税庁の財産評価基本通達20「不整形地の評価」が、この論点の出発点です。

通達20は、不整形地（三角地を含みます）の価額について、通達15（奥行価格補正）から通達18（三方又は四方路線影響加算）までの定めによって計算した価額に、不整形地補正率を乗じて計算した価額により評価するという組み立てを定めています。

ここで大事なのは、補正には順序があるという点です。まず奥行価格補正などの基本的な調整（通達15〜18）を済ませ、そのうえで形のいびつさによる補正を掛けます。なお、地積規模の大きな宅地（通達20-2）に該当する土地では、不整形地補正まで済ませた価額に、さらに規模格差補正率を乗じます。不整形地補正が常に最後というわけではありませんので、この点は第7章もあわせてご覧ください。

どの程度いびつなら「不整形地」なのか

通達に「かげ地割合が◯％を超えたら不整形地」といった明確な線引きはありません。実務では、後述するかげ地割合を計算し、付表5の不整形地補正率表に当てはめたときに補正率が1.00未満になれば、不整形地として減額するという扱いになります。

逆に言えば、わずかに角が欠けている程度で、かげ地割合が表の最初の区分に届かなければ、補正率は1.00となり減額はありません。国税庁の質疑応答事例にも、不整形の程度が軽微で、付近にある宅地との均衡を考えると不整形地としての評価を行わないことが相当な場合がある、という趣旨の考え方が示されています。「少しでもいびつなら必ず下がる」というものではない点は、正しく理解しておく必要があります。

想定整形地とかげ地割合――減額の大きさを決める数字

不整形地の減額の大きさは、「どれくらいいびつか」を数値化した「かげ地割合」で決まります。そして、かげ地割合を出すために必要なのが「想定整形地」という考え方です。

想定整形地とは

想定整形地とは、評価しようとする宅地の全域を囲む、正面路線に面する矩形（長方形）または正方形の土地をいいます。

言葉にすると難しく感じますが、やっていることは単純です。いびつな土地の図面の上に、その土地がすっぽり収まる長方形を、正面の道路に沿ってかぶせる――それだけです。ポイントは二つ。①正面路線に面する（＝道路と平行になるように置く）こと、②評価対象地の全域を囲む最小の長方形にすることです。

かげ地割合の計算式

想定整形地が決まれば、かげ地割合は次の式で求めます。

不整形地補正率表の読み方――地区区分と地積区分（付表4・付表5）

かげ地割合が出たら、次は不整形地補正率表（付表5）に当てはめます。ただし、表を引くには、その前に二つの「区分」を確定させる必要があります。

1. 地区区分を確認する路線価図に記号で示されています。ビル街地区、高度商業地区、繁華街地区、普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区、中小工場地区、大工場地区の7区分です。住宅地の多くは普通住宅地区にあたります。
2. 地積区分（A・B・C）を確認する付表4「地積区分表」で、地区区分ごとに定められた面積の基準に応じてA・B・Cのいずれかに当てはめます。
3. 付表5「不整形地補正率表」で補正率を引く「地区区分」×「地積区分」×「かげ地割合」の3つの交点が、その土地の不整形地補正率です。

普通住宅地区の地積区分（付表4）

もっとも登場頻度の高い普通住宅地区の地積区分は、次のとおりです。

面積基準は地区区分ごとに異なりますので、普通住宅地区以外の土地については、必ず付表4そのものをご確認ください。

不整形地補正率の例（普通住宅地区・地積区分A）

普通住宅地区で地積区分がAの場合、かげ地割合に応じた不整形地補正率は、たとえば次のようになります。

計算してみます（普通住宅地区・かげ地割合20％の例）

先ほどの模式図の土地で、実際に評価額を出してみます。

• 地区区分：普通住宅地区
• 路線価：200,000円/㎡
• 評価対象地の地積：400㎡（→ 500㎡未満なので地積区分A）
• 想定整形地の地積：500㎡（→ かげ地割合20％）
• 間口距離：16m、計算上の奥行距離：400㎡ ÷ 16m ＝ 25m

奥行25mは、付表1「奥行価格補正率表」の普通住宅地区で24m以上28m未満の区分にあたり、奥行価格補正率は0.97です。かげ地割合20％・地積区分Aの不整形地補正率は0.94。間口16mですので間口狭小補正はなく、奥行25m÷間口16m＝約1.56倍で奥行長大補正もありません。

評価額が約705万円下がるということは、相続税の税率が20％の方であれば、税額にしておよそ140万円の違いになります。形の補正を入れるかどうかは、決して小さな話ではありません。相続税の税率については相続税の計算方法の記事をご覧ください。

間口狭小・奥行長大との併用ルール――乗じたうえで下限0.60

ここからが、実務でもっとも間違いの多いところです。土地の形の悪さには、「いびつさ」以外にも「間口が狭い」「奥行が長すぎる」という別の要素があり、それぞれに補正率が用意されています。

通達20-4は「不整形地を除く」と書いてあるのに、なぜ併用できるのか

ここで、条文を丁寧に読んだ方ほど混乱される点があります。通達20-4の本文は、その対象を「不整形地及び無道路地を除く」宅地としているのです。文字どおり読めば、不整形地には間口狭小補正も奥行長大補正も使えないように見えます。

この疑問に答えているのが、付表5「不整形地補正率表」に付されている（注）です。そこには、次の趣旨のことが書かれています。

整理すると、こういうことです。不整形地であっても、間口狭小補正率は「乗じる」形で必ず反映させます。そのうえで、奥行長大補正率の適用もある土地に限り、二つの計算のどちらか（＝納税者に有利な、低いほうの数値）を選べるという構造になっています。

選択で差が出る計算例

実際に、どちらを選ぶかで数値が変わる例を見てみます。

• 地区区分：普通住宅地区／地積：200㎡（地積区分A）
• 間口距離：5m（→ 間口狭小補正率の適用あり。普通住宅地区の4m以上6m未満は0.94）
• 計算上の奥行距離：200㎡ ÷ 5m ＝ 40m（→ 40m ÷ 5m ＝ 8倍。普通住宅地区の8以上は0.90）
• かげ地割合：20％（→ 不整形地補正率0.94）

この例では、②を選んだほうが0.04だけ補正率が低くなり、評価額が下がります。路線価20万円・200㎡（奥行価格補正は考慮外とした場合の単純比較）で言えば、おおむね160万円ほどの差です。「①しか計算していない」という申告書は、実務でしばしば見かけます。

評価額を出す4つの計算方法――通達20の(1)〜(4)

ここまで、かげ地割合と補正率の話をしてきました。最後に残るのが、「そもそも、いびつな土地の1㎡あたりの価額（＝奥行価格補正を掛ける前の基礎)を、どうやって求めるのか」という問題です。

長方形なら「奥行何m」と一意に決まりますが、いびつな土地の「奥行」は一つに決まりません。そこで通達20は、次の4つのいずれかの方法によることを認めています。

1. 区分した整形地を基として計算する方法いびつな土地を、いくつかの長方形（整形地）に切り分け、それぞれについて奥行価格補正を行って合計する方法です。もっとも素直な方法ですが、切り分け方によって結果が変わります。
2. 計算上の奥行距離を基として求めた整形地により計算する方法「地積 ÷ 間口距離」で計算上の奥行距離を求め、その奥行の整形地とみなして計算する方法です。実務でもっともよく使われます。本記事の計算例もこの方法によっています。
3. 近似整形地を基として計算する方法評価対象地に近い形の長方形（近似整形地）を想定し、それを基に計算する方法です。
4. 差引計算により求めた近似整形地を基として計算する方法近似整形地と、そこからはみ出す（または欠ける）部分を差引計算して求める方法です。

どの方法を選ぶかによって、評価額は変わり得ます。納税者側で複数の方法を試算し、合理的な範囲で有利な方法を選ぶことは、通達が認めているところです。ただし、「合理的な範囲で」というのが前提であり、実態とかけ離れた区分の仕方は認められません。この点は、税理士に依頼される場合でも、土地評価の経験がどれだけあるかで結果が変わる領域だとご理解ください。

他の減額規定との関係――地積規模の大きな宅地・無道路地・セットバック

不整形地補正は、土地の評価を下げる規定の一つにすぎません。一つの土地に、複数の減額規定が同時に当てはまることは珍しくありません。主なものを整理しておきます。

不整形地の評価でよくある7つの落とし穴

当センターへのご相談の中で見えてきた、不整形地の評価をめぐるよくある誤解と落とし穴を7つに整理いたしました。

1. 路線価×面積で計算して、それで終わりにしてしまう 路線価は「標準的な宅地」の1㎡あたりの価額です。形・間口・奥行・接道の状況によって、通達は複数の補正を用意しています。掛け算一回で終わる土地のほうが、むしろ少数です。
2. かげ地割合の分母を、評価対象地の地積にしてしまう 正しくは（想定整形地の地積－評価対象地の地積）÷想定整形地の地積です。分母を取り違えると、かげ地割合が実際より大きく出て、誤った補正率を使うことになります。
3. 想定整形地を、道路と関係なく置いてしまう 想定整形地は正面路線に面する矩形または正方形で、評価対象地の全域を囲むものです。土地の長辺に合わせて斜めに置くといった作図は、通達の想定するところではありません。
4. 間口狭小補正率を「掛け忘れる」または「二重に掛ける」 付表5の（注）により、不整形地補正率には間口狭小補正率を乗じます。一方で、そこで乗じたものを、さらに評価明細書の別の欄でもう一度掛けてしまう誤りも見かけます。乗じたあとの数値が、その土地の不整形地補正率です。
5. 奥行長大補正率がある場合の「選択」を検討しない 奥行長大補正率の適用がある土地では、不整形地補正率を使わず「間口狭小補正率×奥行長大補正率」による方法も選べます。両方を計算して低いほうを採らないと、下げられるはずの評価額を下げ損ねます。
6. 補正率の下限0.60を超えて下げてしまう 不整形地補正率に間口狭小補正率を乗じる場合、その最小値は付表5に定める0.60です。計算上0.60を下回っても、0.60でとどめます。
7. 申告が済んだからと、見直しをあきらめてしまう 土地の評価の誤りに気づいた場合、更正の請求によって払いすぎた相続税の還付を受けられる可能性があります。ただし期限がありますので、心当たりがあれば早めに専門家にご相談ください。