有料老人ホームの入居一時金は相続でどうなるか――老人福祉法29条10項の返還契約、入居3か月以内なら「月額÷30×日数」しか引けない（施行規則21条）、未償却分の返還金は相続財産であることを完全ガイド

入居一時金（前払金）とは――「終身分の家賃を前払いする」しくみ

有料老人ホームの費用は、大きく「入居時にまとめて支払うお金」と「毎月支払うお金」に分かれます。このうち前者が、入居一時金と呼ばれてきたものです。

法令上の言葉は「前払金」です。老人福祉法29条9項は、「終身にわたつて受領すべき家賃その他厚生労働省令で定めるものの全部又は一部を前払金として一括して受領するもの」という書き方をしています。つまり、これから何年も住むあいだの家賃等を、入居のときにまとめて前払いしているという整理です。

名称が何であっても「前払金」に当たります

ここは大切な点です。老人福祉法施行規則20条の9は、法29条9項の「厚生労働省令で定めるもの」について、次のように定めています。

ホームによって「入居金」「終身利用権料」「権利金」など、呼び名はさまざまです。けれども名称で決まるのではなく、実質で判断されるということが、この規定から読み取れます。敷金だけは、家賃の6月分に相当する額を上限として、前払金から除かれます。

方式は大きく2つ――「前払い型」と「月払い型」

相続の場面で問題になるのは、前払い型と併用型です。月払い型であれば、未払いの利用料の精算と敷金の返還が中心になり、金額の規模がまるで違います。

老人福祉法が定める3つのルール――算定基礎の明示・保全措置・返還契約

前払金については、老人福祉法が設置者に3つの義務を課しています。

①算定の基礎の明示――「何年分の家賃なのか」が書いてあります

前払金は、「想定居住期間」の家賃等をまとめて前払いしたものという建て方をとるのが一般的です。厚生労働省の「有料老人ホーム設置運営標準指導指針」は、前払金について、算定根拠、想定居住期間、償却開始日、想定居住期間を超えて契約が継続する場合に備えて受領する額、初期償却の額と割合、契約終了時の返還金の算定方法、保全措置などを明らかにすることを求めています。

②保全措置――ホームが倒れたときの備えです

前払金を預けている以上、ホームの経営が行き詰まったら返ってこないのではないかという心配が当然あります。そこで老人福祉法29条9項は保全措置を義務づけ、施行規則20条の10が「一時金に係る銀行の債務の保証その他の厚生労働大臣が定める措置」と定めています。具体的な方法は平成18年厚生労働省告示第266号に定められており、銀行等による保証、保証保険、信託などが挙げられています。

③返還契約――この記事の本題です

そして3つめが、老人福祉法29条10項の返還契約の締結義務です。条文は、「入居者の死亡により終了した場合」をはっきりと書き込んでいます。「亡くなったから返さない」という契約は、法の予定するところではありません。

入居後3か月以内に亡くなったら――引けるのは「月額÷30×日数」だけ（施行規則21条）

ここが、もっともお伝えしたい部分です。老人福祉法施行規則21条は、法29条10項の「一定の期間」と「控除の方法」を、次のように定めています。

3か月以内なら、初期償却は引けません

表の1行目をよくご覧ください。入居後3月以内に亡くなった場合、控除できるのは「家賃等の月額を30で除した額に、実際に入居した日数を乗じた額」だけです。初期償却の分を差し引く形にはなっていません。

実務では「90日ルール」「短期解約特例」と呼ばれることが多いのですが、条文上の表現は「3月」です。月の大小で日数が変わりますので、「必ず90日」と理解すると、日数の計算がずれることがあります。

数字で見てみます

たとえば、前払金1,200万円、家賃等の月額20万円、入居してから60日で亡くなったというケースで考えてみます（分かりやすくするための例示で、実際の契約内容によって結果は変わります）。

1. 月額を30で除します 20万円 ÷ 30 ＝ 約6,667円（1日あたり）
2. 入居日数を乗じます 約6,667円 × 60日 ＝ 約40万円
3. 前払金から控除します 1,200万円 − 約40万円 ＝ 約1,160万円が返還される計算

想定居住期間の途中で亡くなったら――初期償却と未償却分の返還

入居から3か月を過ぎたあとは、表の2行目の考え方になります。終了の日以降の期間につき日割計算により算出した家賃等の金額を、一時金の額から控除する――つまり、「まだ住んでいない期間に対応する分が返ってくる」ということです。

初期償却と償却期間――契約書でいちばん重要な2つの数字

多くのホームの契約では、前払金を「入居時にただちに償却する部分（初期償却）」と「想定居住期間にわたって少しずつ償却していく部分」に分けています。

返還金は誰のものか――本来の相続財産として遺産分割・相続税の対象に

さて、返還金が生じるとして、それは誰のものでしょうか。

原則は「本来の相続財産」です

前払金を支払ったのはご本人（入居者）で、契約の当事者もご本人です。ですから、契約の終了によって生じる返還金を受け取る権利（返還請求権）は、ご本人に帰属していた金銭債権ということになります。

この結論には、実務上、次の3つの意味があります。

• 遺産分割の対象になります。相続人全員で分け方を決めることになります（遺産分割協議書の記事もご覧ください）。
• 相続税の課税対象になります。申告が必要な場合には、財産として計上する必要があります。
• 相続放棄との関係に注意が必要です。相続放棄をお考えの方が返還金を受け取って費消すると、単純承認とみなされるおそれがあります（法定単純承認の記事をご覧ください）。

契約で「返還金の受取人」が指定されている場合

ホームによっては、契約書で返還金の受取人をあらかじめ指定するという形をとっているところがあります。この場合、返還請求権が誰に帰属していたのか、受取人の指定が死亡を原因として効力を生じるものなのかによって、税務上の整理が変わり得ます。

手続きの実際――契約書のどこを見て、いつ、誰が請求するか

まず見るべき3つの書類

1. 重要事項説明書 前払金の額、初期償却の額と割合、償却期間（想定居住期間）、償却開始日、返還金の算定方法、保全措置の内容が記載されています。まずはここを開いてください。
2. 入居契約書 契約の終了事由、返還金の計算方法、支払時期、居室の明渡しの期限などが定められています。重要事項説明書と食い違っていないかも確認してください。
3. 前払金の領収書・振込の記録 実際にいくら支払ったのか、誰の口座から支払われたのかを確認します。これは後述の贈与税の論点にも関わります。

請求は相続人から――誰が窓口になるかを決めておきます

返還金は相続財産ですので、請求できるのは相続人です。ホームによって求められる書類は異なりますが、一般には次のようなものが必要になります。

• 死亡の事実が分かる書類（死亡診断書の写し、除籍謄本など）
• 相続人であることが分かる戸籍（法定相続情報一覧図が使える場合もあります）
• 相続人全員の同意書・委任状、印鑑証明書
• 振込先の口座情報

居室の明渡しが先になることが多い点にご注意ください

多くのご契約では、居室の明渡しが完了してから返還金が精算されるという流れになっています。ご葬儀とご遺品の整理に追われる時期ですが、明渡しが遅れると、その間の費用が発生する定めになっていることもあります。

亡くなった直後の手続き全体の流れは亡くなったらすぐやる手続きの記事で、遺品の整理については遺品整理の記事で整理しています。ホームへの連絡と明渡しの期限の確認は、できるだけ早い段階で済ませておかれることをおすすめします。

子が親の入居一時金を負担していたとき――贈与税と返還金の受取人

もうひとつ、ご相談の多い論点があります。「親の入居一時金を、子である自分が出した」という場合です。

扶養義務者からの生活費の贈与は非課税とされていますが

相続税法21条の3第1項2号は、扶養義務者相互間において生活費または教育費に充てるためにした贈与により取得した財産のうち、通常必要と認められるものには贈与税を課さないと定めています。親子は扶養義務者に当たりますから、親の老人ホームの費用を子が負担することは、この規定の対象になり得ます。

子が出したお金が、親の相続財産として戻ってくることがあります

ここが、意外と見落とされる点です。入居一時金を子が負担したとしても、契約の当事者が親であれば、返還請求権は親に帰属します。そうすると、親が亡くなったときに生じる返還金は、親の相続財産として、相続人全員で分けることになります。

小規模宅地等の特例との関係

もうひとつ、老人ホームに関連してよくご質問をいただくのが、「ホームに入居してしまうと、自宅に小規模宅地等の特例は使えなくなるのか」という点です。これは前払金の返還とは別の論点で、一定の要件を満たす場合には、老人ホームに入居されていても特例の適用が認められる余地があります。詳しくは小規模宅地等の特例の記事をご覧ください。要件の当てはめは、必ず税理士にご確認ください。

入居一時金と相続でよくある7つの落とし穴

1. 「亡くなったのだから戻らない」とあきらめてしまう 老人福祉法29条10項は、「入居者の死亡により終了した場合」を明記して返還契約の締結を義務づけています。まず重要事項説明書と契約書の返還金の条項を確認してください。
2. 入居後3か月以内なのに、初期償却を差し引かれたまま受け入れる 老人福祉法施行規則21条2項1号は、入居後3月が経過するまでの間に終了した場合について、控除できる額を「家賃等の月額を30で除した額 × 入居の日から終了の日までの日数」と定めています。疑問があれば、所管の都道府県等の担当課、消費生活センター、または弁護士にご相談ください。
3. 「90日」と覚えて日数の計算を誤る 条文上の表現は「3月」です。何月に入居したかによって、3か月が何日になるかは変わります。実際の入居日と終了日で確認してください。
4. 返還金を相続財産に計上し忘れる 未償却分の返還請求権は原則として本来の相続財産です。遺産分割の対象になり、相続税の課税対象にもなります。振込がご遺族のどなたか一人の口座に入ると見落とされやすいので、ご注意ください。
5. 相続放棄を考えているのに、返還金を受け取って使ってしまう 相続財産である返還金を受け取って費消すると、単純承認とみなされるおそれがあります。相続放棄をご検討中の方は、受け取る前に必ず弁護士・司法書士にご相談ください。
6. 子が出した一時金なのに、返還金が相続人全員のものになると知らない 契約の当事者が親であれば、返還請求権は親に帰属し、返還金は親の相続財産になります。負担した時点で、贈与なのか立替えなのかを書面に残しておいてください。
7. 居室の明渡しを後回しにする 多くのご契約では、明渡しが完了してから返還金が精算されます。明渡しが遅れると、その間の費用が発生する定めになっていることもあります。ホームへの連絡と期限の確認は、早めに済ませてください。