親が老人ホームに入ったら、実家はどうする？――本人が売るなら居住用財産の3,000万円特別控除は「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日」まで、相続後の小規模宅地等の特例と空き家の3,000万円特例は「貸さない・ほかの人を住まわせない」が条件、要介護認定の判定時期の違い、成年後見人が売るときの家庭裁判所の許可（民法859条の3）まで完全ガイド

老人ホームに入ったあとの実家――「売る・貸す・残す」で使える特例が変わる

親が老人ホームや介護施設に入居すると、それまで住んでいた実家が空き家になることがあります。このときの選択肢は、大きく「本人が生前に売る」「貸す」「相続まで残す」の3つです。どれを選ぶかで、関係する税金の特例が次のように変わります。

ここで注意したいのは、「貸す」という選択が、相続後の2つの特例と両立しにくいことです。一方で、本人が生前に売る場合の3,000万円特別控除は、住まなくなった後に貸していても、期限内に売れば使えます。それぞれの特例の要件を順に見ていきましょう。

なお、いずれの特例も、適用には多くの要件があり、本記事では老人ホームに関わる部分を中心に取り上げます。実際に適用できるかどうかは、税理士や税務署にご確認ください。

本人が生前に売る場合――居住用財産の3,000万円特別控除と「3年を経過する日の属する年の12月31日」

どんな特例か

自分が住んでいる家屋やその敷地を売ったときは、一定の要件のもとで、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます（租税特別措置法35条1項・2項1号）。この特例は、以前に住んでいた家屋についても、住まなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合には使えます（同条2項2号）。

国税庁のタックスアンサー（No.3302）では、以前に住んでいた家屋について、住まなくなった日以後、どのような用途に使用してもかまわないとされています。老人ホームに入居して実家を空けた後、期限内に本人が売る場合には、この特例を検討できます。

1. 入居2025年5月に老人ホームへ入居し、実家に住まなくなった。
2. 3年を経過する日2028年5月。
3. 売却の期限その年の12月31日、つまり2028年12月31日までに売れば、他の要件を満たす限り対象になり得ます。

主な要件と注意点

生前に売ると、相続税の面では何が変わるか

本人が実家を売ると、売却代金は預貯金などとして本人の財産に残り、相続のときには相続財産になります。土地のままであれば使えたかもしれない小規模宅地等の特例（次章）の対象にはなりません。所得税と相続税の両面から比較することが大切です。譲渡所得の計算の基本は相続した不動産を売ったときの譲渡所得税の記事も参考になります。

残して相続する場合①――小規模宅地等の特例の老人ホーム要件（措置法69条の4・同法施行令40条の2）

小規模宅地等の特例とは

相続開始の直前に被相続人などが住んでいた宅地等を一定の親族が取得した場合、330㎡まで評価額を80％減額できる特例です（租税特別措置法69条の4）。特例の全体像は小規模宅地等の特例の記事で解説しています。

本来は「相続開始の直前に被相続人の居住の用に供されていた」ことが必要ですが、被相続人が老人ホームなどに入居して自宅に住んでいなかった場合でも、一定の要件を満たせば、入居する直前まで住んでいた宅地等を被相続人の居住用として扱うことができます（同条1項、同法施行令40条の2第2項・3項）。

これらに加えて、宅地等を取得する人の要件（配偶者、同居していた親族、いわゆる「家なき子」など）は、通常どおり満たす必要があります。また、特例を使って相続税がゼロになる場合でも、相続税の申告が必要です。

残して相続する場合②――被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特例の老人ホーム要件（措置法35条3項・5項）

空き家の3,000万円特例とは

相続または遺贈で取得した被相続人の住まい（被相続人居住用家屋）とその敷地等を、2027年（令和9年）12月31日までに売って一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得から最高3,000万円（2024年1月1日以後の譲渡で、取得した相続人が3人以上の場合は2,000万円まで）を控除できます（租税特別措置法35条3項・4項、国税庁 No.3306）。

この特例も、被相続人が老人ホームなどに入所していたために相続開始の直前に自宅に住んでいなかった場合でも、一定の要件を満たせば、入所する直前まで住んでいた家屋を対象にできます（同条5項、同法施行令23条8項・9項、国税庁 No.3307）。

このほか、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であること、売る時に一定の耐震基準を満たすか、取り壊して土地だけを売ること（2024年1月1日以後の譲渡は、譲渡の時から譲渡の年の翌年2月15日までに耐震基準に適合することとなった場合や取壊し等がされた場合も対象。実際には買主が行うことが一般的です）などの要件があります。相続後の実家の売却については実家・空き家を相続したらどうするかの記事もご覧ください。

要介護認定の判定時期は特例ごとに違う――「相続開始の直前」と「入所する直前」

「要介護認定を受けていたこと」という要件は、小規模宅地等の特例と空き家の特例の両方にありますが、いつの時点で認定を受けている必要があるかが異なります。

小規模宅地等の特例では、国税庁の質疑応答事例で、老人ホームに入居する時点で要介護認定などを受けていなくても、相続開始の直前に受けていれば対象になるとされています。一方、空き家の特例では、入所する直前に認定を受けていたかどうかで判定するとされています。

このため、元気なうちに介護付きの住まいへ入居し、その後に要介護認定を受けたという場合には、小規模宅地等の特例は使える可能性がある一方で、空き家の特例は使えないということが起こり得ます。入居時の認定の有無は、介護保険被保険者証や認定通知書などで後から確認できるよう、書類を保管しておきましょう。

実家を貸す・家族が住む場合の注意――相続後の特例が使えなくなる場面

貸した場合

空いた実家を賃貸に出すと、家賃収入が得られ、建物の傷みも防げます。しかし、税金の特例の面では次のような違いが生じます。

貸付事業用宅地等には、相続開始前3年以内に新たに貸付けを始めた宅地等は原則として対象外となるなどの要件もあります。家賃収入には本人の所得税もかかりますので、貸すかどうかは、相続まで含めて試算してから判断することをおすすめします。

家族が住む場合

親の入居後に、子どもなどが実家に移り住むこともあります。小規模宅地等の特例では、入居の直前に被相続人と生計を一にし、引き続きその建物に住んでいる親族は「被相続人等」に含まれます。しかし、入居後に新たに、それに当たらない親族などが住み始めると、「被相続人等以外の者の居住の用」に供されたとして、居住用の特例の対象から外れることがあります。空き家の特例も、被相続人以外の者の居住の用に供されていたことがあれば対象外です。

空き家のまま管理する場合

相続後の特例を残すために空き家のまま置いておく場合は、通風や清掃、郵便物の確認、庭木の手入れなど、管理の手間と費用がかかります。管理が行き届かず、空家法にもとづく勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例の対象から外れることもあります（相続した実家と空家法の記事参照）。空き家の火災保険の扱いも契約によって異なりますので、保険会社に確認しておきましょう。

親の判断能力が低下したら――成年後見人による売却には家庭裁判所の許可（民法859条の3）

成年後見人が自宅を売るには家庭裁判所の許可が必要

親が認知症などで判断能力を失うと、本人は自分で売買契約を結べなくなります。この場合、家庭裁判所が選任した成年後見人が本人を代理して売却することになりますが、成年被後見人の居住の用に供する建物またはその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除、抵当権の設定などをするには、家庭裁判所の許可を得なければなりません（民法859条の3）。

老人ホームに入所していて現に住んでいない自宅についても、この許可が必要になる場合があるとされています。許可の対象になるかどうか、どのような資料が必要かは、事前に家庭裁判所に確認してください。また、売却は本人の生活や療養の費用をまかなうためなど、本人の利益のために行うものであり、「相続税対策のため」「家族の都合で」という理由だけでは認められにくいと考えられます。成年後見制度のしくみは成年後見制度の記事で解説しています。

判断能力があるうちにできる備え

将来、施設に入ったあとに実家を売るかもしれない場合は、本人の判断能力があるうちに、次のような備えを検討しておくと選択肢が広がります。

老人ホーム入居後の実家でよくある7つの落とし穴

最後に、ご相談の中でよく見られる思い違いを7つにまとめます。

1. 「老人ホームに入ったら、すぐに売らないと3,000万円控除が使えない」 本人が売る場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば対象になり得ます（措置法35条2項2号）。
2. 「身内の子どもに売れば安心で、特例も使える」 親子や夫婦など特別の関係がある人への売却は、居住用財産の3,000万円特別控除の対象外です（国税庁 No.3302）。
3. 「空けておくのはもったいないので、とりあえず貸した」 入居後に貸すと、相続後の小規模宅地等の特例（居住用としての80％減額）や空き家の3,000万円特例は使えなくなります（貸付事業用宅地等として検討できる場合はあります）。
4. 「入居したときは要介護認定がなかったから、小規模宅地等の特例は無理」 小規模宅地等の特例では、相続開始の直前に要介護認定などを受けていれば対象になり得ます（国税庁 質疑応答事例）。
5. 「空き家の特例も、亡くなる直前に認定があれば大丈夫」 空き家の特例は、老人ホームなどに入所する直前に認定を受けていたかで判定します（国税庁 No.3307）。
6. 「実家がマンションでも、空き家の特例が使える」 区分所有建物登記がされている建物は対象外です。1981年5月31日以前の建築であることも必要です。
7. 「成年後見人がいれば、実家は自由に売れる」 成年被後見人の居住用の建物や敷地の売却などには、家庭裁判所の許可が必要です（民法859条の3）。